Ипотечный дисконт

На рынке недвижимости присутствует немало квартир, находящихся в ипотечном залоге. Таким образом, заемщики, для кого кредит оказался непосильной нагрузкой для бюджета, пытаются выйти из ситуации и погасить задолженность ценой продажи жилья. Риэлторы отмечают, что цена подобных вариантов заметно ниже их коммерческой стоимости.

 

Ситуация возникает из-за того, что оформление сделок купли-продажи с ними усложнена, хоть это и позволяет избежать судебных разбирательств. В перспективе продажа квартир, заложенных под ипотеку, может оказаться выгодной участникам рынкам кредитования, со временем количество невыплат по долгам может значительно вырасти.

 

Как появляются квартиры, продаваемые с дисконтом?


Дисконт – это определенная скидка на товар, в том числе и недвижимость. Причин тому, что жилье продается не по рыночной цене, а значительно ниже, может быть несколько. Так, нередко возникают проблемные задолженности из-за того, что заемщик не рассчитал свои возможности при оформлении большой суммы кредита на покупку квартиры.

 

 

К ним также относятся люди, потерявшие работу, здоровье, попавшие в непредвиденные ситуации. Как результат – расставание с отданной в залог недвижимостью для того, чтобы избавиться от долгов перед банком, а затем, возможно, взять другой кредит, поменьше.

 

 

Продажа залогового жилья


Покупателям такая квартира может достаться на целых 10-15% ниже рыночной стоимости за счет того, что банку или заемщику выгодно быстрее ее продать и больше сэкономить на кредитных процентах. Подобная схема преимущественно применяется для тех кредитов, что частично погашены и заниженная стоимость жилья все равно погасит основной долг, проценты за пользование займом и другие накладные расходы банка по его реализации.

 


Рисунок 1. Не все заемщики выдерживают большие сроки выплат

 

В случае малой ликвидности залогового жилья дисконт может достигать 25% и выше, это может понадобиться при реализации залоговой недвижимости с частично выплаченным кредитом, когда банку требуется вернуть небольшую сумму по большей части, состоящей из процентов и штрафов за просрочку платежей. Остаточная сумма возвращается на счет заемщика.

 

В процессе реализации недвижимости применяется две схемы.

 

  • Продажей занимается ипотечный банк.
  • Все заботы по продаже возлагаются на заемщика.

 

Второй вариант может оказаться более выгодным заемщику, он не всегда заинтересован при решении вопроса в ускоренной продаже, что характерно для банка. Если банковские сотрудники не склонны прилагать максимум усилий к поиску клиентов, привлекая их как раз большим дисконтом, то у заемщика на этот счет значительно больше свободы.

 

Неудавшиеся попытки заработать


Второй вариант – когда заемщики рассчитывали на заметный рост цен на недвижимость, а это, в свою очередь, должно было компенсировать проценты за пользование кредитов. Но в разные периоды подорожание шло разными темпами, вплоть до остановки роста цен на продолжительный срок. Так, например, было в 2006-2007 года, когда на ипотечные кредиты предлагались ставки не более 10%, а цена на недвижимость росла со скоростью вплоть до 50-70% в год. В последние годы рынок перестал меняться, наблюдается полная его стагнация и, следовательно, потеря интереса к такому способу заработка.

 

Рисунок 2. Недвижимость не всегда дает возможность заработать


Заемщики, рассчитывающие компенсировать за счет роста цены на квартиры, инфляцию и проценты за кредит, становятся перед выбором – а стоит ли сохранять подобное вложение средств или выгоднее вернуть их для вложения в другое, более прибыльное мероприятие.

 

Нередко оптимальным вариантом и оказывается продажа ипотечного жилья с дисконтом, привлекающим покупателей независимо от ликвидности продаваемой недвижимости. Обеим сторонам сделки выгодна такая схема – несостоявшийся инвестор возвращает себе, пусть и меньшую сумму вложений, а приобретающий квартиру заметно экономит.

 

Дисконт, как маркетинговый ход


Еще один вариант – маркетинговый ход банка, позволяющий привлечь больше клиентов в условиях жесткой конкуренции (предложений по ипотеке становится все больше). В 2012-2013 годах можно было встретить просто фантастические предложения, до 1% годовых, но такие продукты не всегда оказываются тем, что рекламируют.


Рисунок 3. Любые скидки на ипотеку - это шанс уменьшить затраты заемщика

 

В приведенном примере дисконт обычно распространяется только на первый год выплат, а затем применяется рыночная ставка – порядка 12%. Но главная цель достигнута – клиент заинтересовался столь ощутимой выгодой от предложения и уже готов к личной встрече с менеджером банка. Нередко о «подводных камнях» заемщик узнает, лишь ознакомившись с текстом кредитного договора, причем уже после его подписания и оформления других документов, нужных для получения займа.

 

Ипотечные дисконты могут предлагаться при условии большого первоначального взноса, например, не менее 30-50% от общей стоимости жилья. В дополнение менеджер навяжет минимально возможный для ипотечного кредита срок, что заметно увеличит ежемесячные платежи, даже с пониженной процентной ставкой. Подобный шаг еще и уменьшает шанс получения ипотеки, ведь для ее оформления потребуется представить подтверждение на приличную сумму доходов.

 

Одним из популярных способов предоставления ипотечного дисконта стала скидка с цены на сумму понижения процентной ставки. В этом случае банк ничего не теряет, в договоре все равно будет прописана коммерческая ставка, вплоть до 15-17%, а благодаря снижению цены на квартиру застройщиком покупателю компенсируется часть процентов. При этом потери возлагаются целиком на застройщика, получающего компенсацию в виде быстрых продаж отстроенного жилья.

 

Особенности продажи залоговой недвижимости


Многие специалисты признают, что подобные сделки сопряжены с разными сложностями. Из наиболее очевидных факторов, мешающих развитию ипотечного дисконта, являются:

 

  • Далеко не все банки соглашаются снять обременение с залоговой квартиры, чтобы заемщик мог ее реализовать даже для последующего погашения остатков кредита. В этом случае понадобится большой задаток, позволяющий закрыть задолженность перед банком.
  • При большом остатке долга, сопоставимом со стоимостью жилья, покупателю для совершения сделки придется оформлять ипотеку в том же банке, где брали первый кредит (без учета, устраивают ли его условия банка или нет).

 

В любом случае банк заинтересован, чтобы жилье оставалось у него в залоге, обеспечивая возврат всех долгов.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders — подписывайтесь на наш телеграм-канал

  • ипотечный залог
  • Ипотечный дисконт

Похожие публикации

Комментарии (0)

Чтобы оставить комментарий, вам необходимо войти или зарегистрироваться
UP