Капитализированная рента

В условиях рыночных отношений земля постепенно приобрела форму товара. Она становится объектом хозяйственного оборота, а это значит, что собственник земельного участка и его цена могут измениться в любой момент.

Стоимость земли как любого товара разделяется на потребительскую и рыночную. При этом потребительская стоимость говорит об выгодности использования земли, а рыночная – отражает цену продажу земли на открытом рынке. Непосредственно рыночная стоимость и называется капитализированной рентой. Иначе говоря, суммой дохода от земли, обращенной в капитал.

Факторы, влияющие на капитализированную ренту

1) Спрос и предложение.

Выступая в роли товара, земля наделяется определенными количественными и качественными характеристиками, позволяющими ей удовлетворять различные требования. В зависимости от набора характеристик на землю устанавливается определенный уровень спроса и предложения. Именно эти два ключевых фактора определяют цену земли (или капитализированную ренту). Чем лучше будет спрос на землю, тем выше будет ее стоимость и наоборот, чем ниже спрос на землю — тем меньше цена. В каждом конкретном регионе складывается разный спрос на землю в зависимости от разнообразных факторов:

• Социальных;
•  Климатических;
•  Демографических;
•  Природных;
• Экономических и т. д.

2) Стоимость выращенной продукции.

Важной особенностью земли является ее ограниченность в природе. То есть количество земли, которую предлагают приобрести на рынке, имеет четкие границы, поэтому капитализированная рента определяется уровнем спроса – стоимостью продукции, произведенной на земле. К примеру, если стоимость пшена, выращенного на земле, значительно снизится, то и спрос на эту землю сократится в несколько раз, а следовательно, ее капитализированная рента тоже снизится, для того чтобы установить рыночное равновесие. Таким образом, цена земли напрямую зависит от стоимости выращенной на ней продукции.

3) Стоимость застройки

В случае если земельный участок будет использован для коммерческого строительства на его капитализированную ренту влияют такие характеристики:

• Размер участка;
• Форма участка;
• Возможность использования прилегающей территории;
• Контуры и топография;
• Престижность месторасположения;
• Экологические показатели территории;
• Подъездные пути;
• Уровень развития социальной инфраструктуры и т. д.

Чем лучше будут характеристики земли, тем дороже будет стоить здание и соответственно капитализированная рента.

Формула расчета капитализированной ренты

Перед тем как продать земельный участок владельцу необходимо вычислить альтернативную стоимость. То есть денежную сумму, эквивалентную той, которую владелец получил бы от сдачи участка в аренду. Она рассчитывается как доход, который владельцу принесет выручка от продажи земли, размещенная в банк под проценты. Таким образом, капитализированная рента равна дисконтированной стоимости предполагаемой суммы ренты.

От аренды земли собственник получает не только рентную плату. Аренда за использование земли объединяет в себе ренту, амортизационные отчисления на сельскохозяйственные активы и постройки, размещенные на земле, а также процент на затраченный капитал. Капиталовложения собственника участка в строительство объектов, инфраструктуры или улучшения урожайности на земле, сдаваемой в аренду, обуславливают то, что амортизационные отчисления и процент занимают большую часть аренды. Поэтому владельцы практически ничего не вкладывают в землю в отличие от арендаторов.

Собственник земельного участка и арендатор преследуют противоположные цели: арендаторы хотят увеличить период действия договора аренды, а владелец — наоборот, сократить. Съемщик инвестирует свои средства в направлении усовершенствования характеристик земли, рассчитывая окупить их за время аренды. Западные страны практикуют арендные договоры на период до 99 лет. За такой срок любое сооружение практически полностью изнашивается.

Пример расчета капитализированной ренты

Размер ренты вырос с 1500 до 4500 долл., а процент за это же время снизился с 5 до 3%. Как и во сколько раз изменилась капитализированная рента земли?

1) Сначала рассчитаем размер капитализированной ренты до изменений:

Кр1=1500*100%/5= 30 тыс. долл.

2) Затем рассчитаем размер капитализированной ренты после изменений:

Кр2=4500*100%/3=150 тыс. долл.

3) Теперь рассчитаем во сколько раз изменился размер капитализированной ренты:

∆=150/30=5

Вывод: таким образом, размер капитализированной ренты увеличился с 30 тыс. долл. до 150 тыс. долл. (вырос в 5 раз).

Вывод

Земля – это особый объект рыночных отношений. Идеальный земельный рынок формирует и поддерживает специфическое отношение к земле, как к особенному объекту купли-продажи, наделенному множеством разнообразных свойств. Однако современный покупатель земельного участка стремится купить его не из-за характеристик почвы, а ради получения ренты – ежегодного дохода, который создает земля.

Капитализированная рента является ценой земли, поскольку для собственника владение земельным участком равносильно владению капиталом, позволяющем в качестве процента обеспечить поступление дохода, соответствующего ренте. На размер капитализированной ренты влияет целый ряд факторов, таких как текущий спрос, стоимость выращенной продукции, построенных сооружений и т. д.