Метод капитализации

Метод капитализации - один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.


определение метода капитализации
Метод капитализации - способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы - ЧОД делится на коэффициент капитализации.

 

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

 

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода - это плата за аренду помещения.


Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация - преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:


Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,


где К - коэффициент капитализации,
Д - прибыль;
М - мультипликатор,

Vm - стоимость оценки объекта.


Сущность метода капитализации - в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:


- вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;
- вычислить капитализируемую базу;
- рассчитать коэффициент капитализации;
- произвести расчет рыночной цены.


На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:


- фактических (реальных) дивидендов;
- чистой прибыли до момента выплаты налогов;
- чистой прибыли уже после выплаты налогов;
- потенциальных дивидендов и так далее.


Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один - на текущий момент и два - в будущем). Важный момент - сопоставить полученные параметры.


К преимуществам метода капитализации стоит отнести:


- простоту вычисления;
- возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.


Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:


- при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
- когда предприятие находится еще на этапе становления;
- объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

 

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

 

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

 

этапы методики капитализации

 

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).


2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.


3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.


4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.


5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).


6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.


7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.


8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.


9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.


10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.


Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:


1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.


2. Производится расчет ставки капитализации.


3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.


На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода - потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.


Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:


ПВД = Cа * S,


где Ca - плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;
- S - площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.


Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.


Следующий параметр, который подлежит расчету - действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.


Конечный вариант формулы выглядит таким образом:


ДВД = ПВД + Прочая прибыл - Потери.


Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации - текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.


Расчет коэффициента недозагрузки:


Кнд = (Тс*Дп)/На,


На - количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;
Дп - доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;
Тс - средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.


Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров - перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.


Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:


ЧОД = Действительная валовая прибыль - Операционные затраты.


Последний параметр в формуле (операционные затраты) - средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.


Следующий этап - расчет коэффициента капитализации, который может выполняться несколькими методами:


1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов - нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

 

Формула расчета:

 коэффициент капитализации

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.


2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

 коэффициент капитализации

 

Здесь Сi - это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi - чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.


Самая большая проблема в данной методике - это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).


3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:


- для заемного капитала расчет такой:

 расчет ипотечной постоянной

- для собственного капитала формула следующая:

 

расчет коэффициента для собственного капитала

  • метод капитализации
  • сущность метода капитализации
  • плюсы и минусы метода капитализации
  • основные этапы оценки по методу капитализации

Собери свой портфель акций

Начать инвестировать

Собери свой портфель акций

Начать инвестировать

Комментарии (0)

Чтобы оставить комментарий, вам необходимо войти или зарегистрироваться
UP