Wise Метод остатка - один из видов оценки собственности (как правило, земельного участка), осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.
Метод остатка - способ, применяемый для оценки застроенных бизнес-объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить прибыль сам по себе. С помощью метода остатка можно определить наиболее эффективный и выгодный способ применения участка земли.
Метод остатка: сущность, условия применения
По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость (сооружения и здания), отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение. Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли.
В практике эту вариант расчета называют методом остатка (более полная версия - метод остаточной стоимости). В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости. Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.
Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход. Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений.
При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:
- имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;
- общая стоимость конструкций, возведенных на участке, или будущие расходы на строительство объекта могут быть точно рассчитаны. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;
- чистый операционный доход, на который можно рассчитывать от применения объекта недвижимости, заранее известен. При этом арендные ставки по объекту нужно считать с учетом рыночных ставок.
В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:
- вычисление остаточной прибыли, приходящейся на земельный участок;
- расчета остаточной стоимости, относящейся к земле.
Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно.
Метод остатка: особенности расчета
Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:
1. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка. При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.
Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих - косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена (инвестора). При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций (улучшений) участка.
В параметр суммарного накопленного износа можно включить такие параметры, как функциональный, физический и внешний (экономический) износ объекта недвижимости, находящегося на интересующем участке земли. Расчет производится так:
Накопленный износ = 1 - (1 - Функциональный износ)*(1-Физический износ)*(1-Внешний износ).
Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа (внешнего, физического и функционального). При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка.
Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения (здания). Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.
2. Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:
- сначала производится оценка потенциального валового дохода, а именно средств, который можно получить с имущества при его сдаче в аренду (затраты и потенциальные потери в учет не берутся). Как правило, параметр ПВД напрямую зависит от площади объекта, который арендуется, и величины арендной платы.
Формула для расчета следующая:
ПВД = S*A,
где S - площадь здания, которое сдается в аренду, м2;
А - размер ставки аренды за «квадрат» площади.
Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;
- далее рассчитываться второй по важности параметр - действительный валовой доход. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка (с сооружениями или без них). При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:
ДВД = ПВД - потери.
Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости. Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле (гостинице), то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:
ДВД = ПВД + Прочая прибыль - Потери.
- на заключительном этапе производится расчет подразумеваемых затрат на замещение и операционных расходов. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания (сооружения) и воспроизводства прибыли.
По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД. Формула следующая:
ЧОД = ДВД - Затраты на замещение - Операционные расходы.
3. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Расчет ЧОД производится путем перемножения двух показателей - коэффициента капитализации прибыли на стоимость замещения (воспроизводства) улучшений.
Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:
- данные о стоимости сделок и прибыли на базе репрезентативной выборки по каждому из объектов;
- условия и источники финансовых вливаний;
- возможность проведения точного прогноза по отношению к общей цене объекта недвижимости по завершении прогнозного периода.
Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:
- метод расчета, когда возмещение капитальных расходов берется в учет;
- метод анализа рыночной выжимки.
Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:
- условия финансирования сделок продажи относятся к типичным;
- эффективное использование недвижимости сопоставимых и оцениваемых объектов совпадает;
- отделка и расположение оцениваемого и сопоставимого объекта почти идентичны.
Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр. По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог.
Вычисление коэффициента капитализации при условии учета возмещения капитальных расходов проводится в два этапа:
- на первом рассчитывается ставка прибыли (расходов) на капитал. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов;
- на втором этапе считается норма возмещения капитала. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний. Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену (изнашиваемой) части активов.
Ставка прибыли (дохода) на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Данный параметр включает премию за риск по инвестициям, безрисковую ставку прибыли, премию за инвестиционное управление (менеджмент) и премию за минимальный (низкий) уровень ликвидности участка.
Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик - Ринга, Хоскольда или Инвуда.
4. Вычисление остаточной части ЧОД для земли, как разности ЧОД от здания (сооружения) и ЧОД, который приходится на улучшение.
5. Вычисление рыночной цены земельного участка посредством капитализации ЧОД для земли. Формула выглядит так:
Рыночная цена = ЧОД/Коэффициент капитализации.