Сущность и характерные черты
Оценка недвижимости осуществляется двумя способами — с помощью прямой капитализации или посредством дисконтирования денежных потоков (ДДП). Оба пути реализуются при том условии, что цена имущества прямо зависит от его потенциальной способности приносить доход. В расчеты обязательно включается и уровень риска, сопровождающий преобразование прибыли, которая, возможно, сложится в дальнейшем, в конкретный показатель цены объекта.
Ключевым отличием указанных способов являются разные алгоритмы учета образующихся прибылей. В прямой капитализации берутся во внимание доходы, получаемые за какой-то конкретный временной отрезок. В случае с ДДП в качестве основы используются показатели последних нескольких лет, сюда же может быть включена потенциальная прибыль от перепродажи недвижимости после того, как истечет отчетный период.
На выбор методики оказывают влияние следующие факторы:
- отражение в алгоритме текущих конкурентных тенденций;
- объем информации, на которой базируется анализ, ее тип, полнота и достоверность;
- возможность применения специфических характеристик объекта, способных повлиять на конечную стоимость — местоположения, размеров и пр.
В этих условиях следует выделить случаи, когда метод прямой капитализации считается наиболее приемлемым:
- финансовые потоки долгое время остаются стабильными, при том они выше нуля;
- прибыль от использования объекта постепенно увеличивается, пусть и с небольшим шагом.
Расчет метода прямой капитализации
Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка.
Общая формула цены объекта «С» в простом виде иллюстрирует взаимосвязь чистых операционных доходов (именуются как ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):
С = ЧОД / Ккап
ЧОД берется годовой или среднегодовой. Рассматриваемую методику расчета не используют в двух ситуациях:
- объект является нестабильным источником прибыли;
- строительство недвижимости еще не завершено либо объект подлежит восстановлению.
Этапы использования метода прямой капитализации:
- Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект. Анализ может основываться на годовых показателях или на средних достижениях, характерных аналогичному периоду. В приоритете способы максимально эффективного использования объекта.
- Определение значение коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег. Здесь не подсчитывается цена реверсии, процесс инициируется только в отношении объектов недвижимости.
- Формирование суммарной цены имущества с учетом чистых операционных доходов и коэффициента капитализации.
Осложняет получение достоверной картины тот факт, что большинство рынков недвижимости довольно непрозрачны, они не предоставляют полные сведения о реально выполненных операциях аренды либо продажи объектов. Еще одна проблема — отсутствие четкой статистики относительно интенсивности загрузки и сопутствующих эксплуатационных затрат. В результате заметно затрудняется процесс получения ключевых вычислительных параметров.
Плюсы и минусы
Главным достоинством метода прямой капитализации и причиной его активного использования является удобство и легкость вычислений. Это самое простое решение для анализа объектов недвижимости, которые приносят прибыль в результате передачи в долгосрочную аренду. С помощью этого способа можно увидеть актуальную конъюнктуру рынка, что особенно важно, ведь значительное число сделок в профильной среде рассматривается именно с позиций цены и будущей прибыли.
Рассмотренный алгоритм не всегда целесообразно использовать, если присутствует достаточный уровень сведений о совершаемых сделках. Он бесполезен в ситуациях, когда недвижимость не продуцирует стабильную прибыль или еще не сдана в эксплуатацию, что является существенным минусом.