kotfagot Девелопер – специалист, занимающийся предпринимательской деятельностью, связанной с получением дохода от создания новых коммерческих объектов недвижимости. Девелопер исполняет функции руководителя в течение всего времени возведения, начиная с этапа поиска источника финансов и заканчивая этапом реализации готового к эксплуатации здания.
Какие функции исполняет девелопер?
Прежде всего, девелопер является автором идеи: именно он решает, какого типа строить здание и где именно. Кроме того, девелопер выполняет следующие функции:
- Занимается оценкой коммерческого потенциала земельного участка и его приобретением, если по итогам оценки будет сделан вывод о целесообразности такой сделки.
- Занимается исследованием рынка недвижимости – на основе результатов он решает, какой способ использования здания окажется наиболее эффективным.
- Составляет базовый план постройки, то есть определяет ее объем, площадь, функциональное назначение.
- Создает эскиз, разрабатывает проектную документацию и добивается разрешения на возведение постройки.
- Осуществляет контроль за сроками и качеством работ.
- Занимается организацией маркетинговых исследований с целью выявить потенциальных покупателей.
- Сдает объект в аренду по предварительным соглашениям либо ищет покупателей.
Девелопер решает и финансовые вопросы, относящиеся к проекту: он ищет инвесторов либо кредиторов, а также занимается анализом денежных рисков.
Этапы девелопмента
Работа девелопера предполагает следование такому алгоритму:
- 1. Предпроектные работы. На этом этапе ведутся поиск инвестиций, исследование рынка недвижимости, формировании стратегии.
- 2. Проектирование. Составляется финансовый план, привлекаются специалисты (в их числе брокер, который будет занят продажей площадей). При необходимости проводятся тендеры.
- 3. Возведение. Ведутся строительные работы. Девелопер контролирует и поставляет необходимые материалы.
- 4. Реализация. Проводятся маркетинговые мероприятия, а также осуществляется контроль за эксплуатацией строения.
Виды девелопмента
Девелопмент может быть одного из трех следующих видов:
- 1. Fee-Development. Такой девелопер не берет на себя финансовые риски и работает за гонорар, который ему платит инвестор. Размер гонорара составляет около 10 процентов от стоимости постройки. Девелопер проектирует здание, привлекает сторонних специалистов, ищет арендаторов. Для выбора fee-девелопера, как правило, проводится тендер.
- 2. Speculative-Development. Спекулятивный девелопер выполняет те же функции, но при этом инвестирует в проект собственные деньги, которые являются стержнем финансовой схемы. Финансовая схема – это комбинация собственных средств, кредитов и привлеченных денег. Подобная смешанная схема дает инвестору возможность минимизировать риск невыплаты и рассчитывать на долю в доходном здании. Доход спекулятивных девелоперов в разы выше, чем заработок fee-девелоперов, что обусловлено большим количеством рисков.
- 3. BTS (built-to-suit)-Development. Девелопер получает предложение от инвестора о проведении строительных работ под определенные цели. Финансирование может быть совместным либо в форме кредитования. Не все классификации учитывают этот вид девелопмента, так как получение прибыли не является его целью.
Преимущества и недостатки профессии девелопера
Специалист по девелопменту должен быть компетентным в различных областях – в юриспруденции, финансовой и строительной деятельности. Таких широких специалистов немного, следовательно, один из главных плюсов профессии – минимальная конкуренция. К преимуществам можно отнести и то, что стоимость услуг девелопера довольно высока.
Есть и минусы:
- Стресс. Девелопер может сталкиваться в работе с трудностями разного рода, возникающими по ходу координации проекта и коммуникации с муниципальными органами.
- Риск. Ошибка девелопера может обойтись в сумму, превышающую его доход в несколько раз.