Открытая ипотека

Российский рынок ипотечного кредитования еще очень молод, однако наблюдается его активное развитие. Участники рынка усердно перенимают положительный опыт других стран, успешно внедряя жизнеспособные модели в свою деятельность. Идет эволюция кредитной системы страны.

Открытая ипотека – это форма залога, подразумевающая под собой имущество, которое должник закладывает, как гарант своей платежеспособности. При этом имущество остается собственностью должника, однако кредитор в случае отказа плательщика от выплат займа и процентов по займу, может на законных основаниях реализовать имущество в первостепенном порядке.

В России ипотекой пользуются преимущественно те граждане, которые хотят купить свое жилье, иными словами, ипотека и недвижимость в нашей стране стали тождественными понятиями.

Ипотечный кредит – это одна из главных составляющих российской ипотечной системы. Отличительная особенность – банк дает деньги под залог недвижимости, которая и является гарантией платежеспособности.

В мире существует три модели ипотечного кредитования открытого типа: расширенно-открытое кредитование, сбалансировано-открытое (США и Германия), усеченно-открытое (применяется в Англии, Италии, Испании и Франции).

Американская модель кредитования расширенно-открытого типа

Эта модель ориентирована на такие финансовые продукты, как ценные бумаги, закладные на дома и участки земли, недвижимость в новостройках и рынке вторичного жилья. История такова: государству всегда выгоднее подвести все виды ипотечного кредитования под один общий стандарт. Это увеличивает шансы на дальнейшее рефинансирование и возможность повышения ликвидности. Модель ипотечного кредитования, состоящая из двух уровней, подходит для этих целей как нельзя лучше, поскольку рефинансирование невозможно без вторичного рынка закладных.

Работа механизма рефинансирования строится следующим образом: финансовые организации получают ипотечные кредиты в рамках первичного рынка, далее они освобождают себя от тех обязательств, которые были получены от заемщика путем их передачи в ипотечное агентство. В свою очередь, агентство возвращает деньги, учитывая экономическую целесообразность.

Далее происходит следующее:

• переуступка кредитов в пользу вторичных инвесторов;
• формирование пулов из однородных ипотек с последующей их продажей вторичным инвесторам. Продаются также доли в пулах, с гарантийным правом участия;
• выпуск ценных ипотечных бумаг с последующей реализацией на фондовом рынке. Средства, полученные от продажи ценных бумаг, идут на выкуп новых ипотечных обязательств у банков. Выплачивать средства по ценным бумагам обязуется заемщик, и никто другой.

Расширенно-открытое кредитование имеет два уровня и подразумевает взаимодействие нескольких сторон: государства, заемщика, инвестора и банка, выдавшего ипотечный заём. Государство здесь играет одну из наиважнейших ролей – оно гарантирует финансовую сторону ипотечных ценных бумаг путем сотрудничества с посредниками – крупными фирмами, в обязанность которых входит скупка определенного количества закладных по ипотекам. Государство всячески поддерживает ипотечные агентства и придает выпускаемым ими ценным бумагам статус надежности, чтобы даже самые осторожные инвесторы не опасались делать вклады.

О плюсах этой модели открытого кредитования:

• посредством использования вторичного рынка ценных бумаг по ипотеке, можно получить кредитные ресурсы на довольно большой промежуток времени;
• число кредиторов неуклонно растет, а вместе с кредиторами увеличиваются вариации и схемы кредитования, благодаря чему люди с разным уровнем достатка могут рассчитывать на кредит под покупку жилья.

О минусах этой модели:

• эта модель окажется эффективной только в тех странах, где есть стабильная экономика, и финансовый рынок развит на достаточно высоком уровне,
• наблюдается некоторая зависимость процентных ставок от того, на каком уровне стабильности находится финансовый рынок в данный момент времени.

Сбалансированно-открытая, немецкая модель кредитования

Немецкая модель ипотеки является одноуровневой. Отличие очевидно: инвестор и кредитор – одно и то же лицо – финансовое учреждение, кредитующее, выпускающее ценные бумаги и самостоятельно реализующее их. Но, чтобы реализовать такие ценные бумаги, нужно пройти через немалые трудности, связанные с индивидуальностью каждой банковской закладной.

Исходя из всего вышесказанного, банкам, работающим по немецкой сбалансированно-открытой системе, для поддержания баланса пассивов и активов нужно иметь и постоянно увеличивать масштабность уставного капитала. В идеале – чем больше капитал, тем больше доверие к банку и к его закладным. Это связано с тем, что такие банки сами выступают эмитентами своих же ценных бумаг. К примеру, американская модель кредитования не требует такого.

Немецкая система стройсбережений

В Германии развита система стройсбережений, характеризующаяся удачным сочетанием накопительного процесса и кредитования населения. Государство поддерживает и продвигает этот вариант ипотечного кредитования. Потенциальному заемщику нужно открыть накопительный банковский счет и периодически делать на него взносы. Как только оплата части стоимости жилья будет накоплена, а это обычно 50%, то государство предоставляет будущему заемщику субсидии и дотации, которые обычно характеризуются льготным кредитом с более низкой процентной ставкой.

Система имеет сберегательно-ссудный принцип работы. Средства, полученные от заемщиков, идут на обеспечение ипотечного кредитования и не могут быть использованными для сторонних нужд.

Плюсы сберегательно-ссудной модели открытого кредитования:

• Модель полностью автономна, финансовый рынок не влияет на формирование ставок по ипотеке, банк устанавливает их, исходя из собственных интересов.
• Риск не возврата кредита сводится к минимуму.
• Такой ипотечный кредит будет доступен заемщикам разного социального уровня.

Минусы этой модели:

• Средства заемщиков, которые поступают от них на счет банка, могут быть нестабильными и разными.
• Кредит можно получить не раньше, чем энная сумма денег будет накоплена на счету. Это могут быть как месяцы, так и годы.

Ипотека усеченно-открытого типа

Эта модель успешно применяется в Англии, Италии, Испании и Франции. Ее используют страны с плохо развитым рынком ценных бумаг. Эта модель – самая простая, однако не очень совершенная и характеризуется работой исключительно в рамках первичного рынка ценных бумаг.

Эта модель подразумевает использование закладных, полученных от заемщиков по кредитам, только для того, чтобы привлечь внешнее финансирование. В тех странах, где работает только эта модель кредитования ипотеки, банки могут повышать процентную ставку искусственно. Также финансовые учреждения вправе уменьшить сроки кредитования, поскольку решения по этим вопросам они принимают самостоятельно. Усеченная модель применяется исключительно специализированными банками, занимающимися выдачей кредитов. Но только в том случае, если в банке присутствует подразделение по ипотеке.

Особенность этой модели открытого кредитования – чтобы привлечь средства на ипотеку, банк применяет все возможные источники: собственный капитал, депозиты и кредиты между банками.

Вторая и, пожалуй, самая яркая особенность - зависимость процента по ипотеке от финансового состояния страны. Данная зависимость оказывает сильное влияние на такие показатели, как активность ипотечного кредитования и его масштабность.

Плюсы:

• минимальное число участников,
• нет вторичного рынка,
• не нужно создавать многоуровневые финансовые организации - ипотечные банки.

Минусы:

• ограничение числа привлекаемых ресурсов,
• отсутствие стандартов,
• зависимость ставки по кредитованию от финансового положения страны.

В каждом государстве ипотечное кредитование характеризуется своими особенностями, имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Но описанные в этой статье модели открытой ипотеки существуют, значит, «это работает»! Какой из этих вариантов подходит для России и сможет стать главным, покажет время. Ходит мнение, что всего через 10 лет финансовая система пополнится новой российской моделью ипотечного кредитования.