Кредитор по закладной (mortgagee) – это лицо, к которому переходит залог по выданной ипотеке. В сделке с недвижимостью кредитор определяет условия для завершения сделки и выставляет их заемщику и залогодателю (это могут быть два различных лица). Так как покупка дома – достаточно долгий процесс, кредитор и заемщик вступают в профессиональные отношения, которые длятся на протяжении всего срока ипотечного займа. Кредиторы по закладной – это лица, обладающие достаточным количеством денежных средств, чтобы выдать кредит незамедлительно, поэтому их нельзя путать с ипотечными агентами или кредитными брокерами; кредитор по закладной не является посредником. Ипотечные агенты же не выдают деньги – они просто действуют от имени займодавца.

Как работает кредитор по закладной?

Функция кредитора по закладной довольно проста. Займодавец помогает залогодателю определить подходящую процентную ставку и срок кредита таким образом, чтобы условия соответствовали потребностям и финансовым возможностям заемщика, выдает документы на подписание, в конечном итоге финансирует ссуду. Далее сам заемщик должен подписать соглашение, устанавливающее, что тот дом, который он приобретает на заемные средства, и является залогом по ипотеке. Недвижимость является страховкой – если заемщик окажется не способен платить по закладной, займодавец забирает дом и продает его по ликвидационной стоимости, покрывая за счет этого свои убытки. Пока займодавец обладает таким правом, он считается залогодержателем или mortgagee. Стоит сказать об ограничениях – кредитор может забрать недвижимость только по решению суда и только если заложенный дом не является единственным жильем заемщика.

Продажа залогодержателем имущества может происходить одним из двух способов:

• По суду (judicial sale). Покупатель называет цену, а суд решает, стоит ли соглашаться на нее.

• Право продажи (power of sale). Кредитор по закладной решает, является ли стоимость достаточной.

В некоторых юрисдикциях заемщику дается определенное время для того, чтобы он мог привести свое финансовое состояние в норму и начать исправно платить кредитору по закладной. Заемщику важно понимать, что дом не принадлежит ему в полной мере до тех пор, пока он не совершит последнюю выплату по графику.