tema Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который владелец жилой/коммерческой недвижимости может получить от сдачи объекта в аренду. При расчете ПВД не учитываются потери и расходы, которые возможны в ходе эксплуатации объекта.
ПВД – понятие, используемое для расчета оценочной стоимости недвижимого объекта доходным методом. Показатель ПВД также учитывается в производственной сфере, когда предприятие приносит гипотетический доход в ходе его коммерческой эксплуатации.
Потенциальный валовой доход в условиях арендных отношений
ПВД – гипотетический доход, который возможно получить, сдавая объект в аренду. Договор аренды в этом случае является основополагающим источником данных об имуществе, приносящем прибыль владельцу. Формула расчета потенциального дохода следующая:
ПВД = S*Ca, где
S – площадь арендуемого объекта, а Ca– установленная арендная ставка за 1 м2.
Арендный договор предусматривает отношения между арендодателем и арендатором, в рамках которых лицо-арендодатель предоставляет имущество, а арендатор – оплачивает возможность пользования недвижимостью на основании договора. Нормативным актом, регулирующим подобного рода отношения, является ГК РФ.
Для возможного расчета ПВД договор аренды должен включать следующие пункты и вытекающие права:
- заключение в письменном виде с указанием даты подписания, сроком от 1-го года и более;
- указание размера арендной ставки. Этот показатель оказывает влияние на ПВД. Без указания стоимости аренды договор признается недействительным;
- право требования компенсации (стороной-арендодателем), возможность осуществлять улучшения арендуемого объекта за счет собственных денежных средств. При расчете потенциального валового дохода расходы арендодателя, произведенные на улучшение объекта недвижимости, не учитываются.
Размер арендной ставки, используемый для расчета ПВД, зависит от местоположения объекта, его характеристик и срока арендных отношений. Ставка может быть контрактной или рыночной. Контрактная арендная ставка определяется соглашением об аренде. Рыночная ставка является средней и типичной для конкретного сегмента или региона.
Рыночная ставка – это преобладающая величина, используемая в арендных отношениях касательно объектов-аналогов. Она используется для оценки и расчета ПВД в том случае, когда объектом в полной мере пользуется сам собственник. Контрактная ставка применяется для расчета потенциального валового дохода, если лицо обладает частичными правами на объект.
Для расчета ПВД необходимо проанализировать условия договора аренды, учитывая тип контрактной ставки, которая может быть:
- фиксированной (при стабильности в экономических процессах);
- переменной (пересматривается при изменении условий, например, при инфляции);
- процентной (фиксированная величина возрастает на процент от дохода, который получает сторона-арендатор)
Потенциальный валовой доход в сфере производства
ПВД в производстве – это гипотетический доход, который может быть получен в результате эксплуатации объекта при полной загрузке производства. Потери и простои в расчете ПВД не учитываются.
Основным источником данных для расчета являются: книга учета доходов/расходов предприятия, бухгалтерский баланс и информация, полученная в процессе финансового анализа деятельности. Формула расчета будет следующая:
ПВД = N*T*C, где
N – полная загрузка, T– промежуток времени эксплуатации, C–стоимость единицы продукции. Таким образом, ПВД – это максимально возможная выручка в условиях идеального производства без технических неполадок и других задержек производственного процесса.