Система землевладения

Система землевладения – земельные правоотношения, характерные для определенного периода исторического развития государства. В другом значении – совокупность законодательных предписаний, регламентирующих формы владения земельными ресурсами, административной и судебной практики их применения.

Земля как объект владения

Земля – основа жизни. Как природный комплекс она выступает предметом регулирования природоресурсного и объектом защиты экологического права. Гражданский кодекс рассматривает земельные участки в качестве оборотоспособного имущества (ст. 129), недвижимых, индивидуально определенных вещей (ст. 130). По общему правилу они могут быть отчуждены, унаследованы.

Особенности правового положения земельных участков определены Земельным кодексом и гл. 17 ГК.

1. Они могут быть образованы путем искусственного создания, разделения, объединения.
2. Застройка участков стационарными сооружениями может проводиться только при условии предварительного согласования с контролирующими госструктурами (ст. 263 ГК).
3. В России права на землю распространяется на ее почвенный слой. Собственник не может распоряжаться недрами или полезными ископаемыми (кроме торфа для собственных нужд). В США за владельцем участка признается даже право добывать нефть.
4. Хотя земля – плацдарм для зданий, а не наоборот, в юриспруденции «земля идет за домом» (ст. 273 ГК). Отчуждение стационарного строения подразумевает передачу земли, на котором оно стоит, а также определенной площади по периметру для техобслуживания, даже если это не упоминается в договоре.

Права на землю

Признается существование таких форм собственности:

• общефедеральная (ст. 17 ЗК);
• субъектов РФ (ст. 18 ЗК);
• муниципальная (ст.19 ЗК);
• частная (ст. 15 ЗК).

Иностранцы не могут выступать собственниками участков:

• с/х назначения;
• относящихся к дачным товариществам;
• расположенных в приграничных зонах (ст. 15 ЗК).

Каждый участок имеет целевое назначение. Загрязнение почв, нецелевое использование земель может послужить причиной лишения прав на землю. Есть возможность принудительного изъятия такой собственности без вины владельца для удовлетворения нужд государства или муниципалитета (ст. 279 ГК).

Существуют атипичные права на землю, которые невозможно установить в отношении любого другого материально объекта. Это:

• пожизненное наследуемое владение (ст. 265 – 267 ЗК);
• бессрочное пользование (ст.268, 269 ЗК).

Регламентированные ГК сервитуты применяются, в основном, в отношении земель. Сервитут может быть установлен для проезда, пешего прохода, прогона скота, забора воды, других подобных нужд (ст. 274 -277 ЗК).

Регистрация прав на землю

Информационное сопровождение системы землевладения обеспечивается посредством ведения земельного кадастра. Он позволяет:

• определять целевое назначение любого участка;
• устанавливать личность собственника/пользователя земель;
• управлять землями муниципальной и госсобственности;
• проводить оценку земель для целей налогообложения;
• планировать и отслеживать реализацию мероприятий, направленных  на улучшение плодородности.

В ЕГРН – госреестре недвижимости в отношении земельных участков регистрируются:

• переход вещных прав;
• обременения залогом, ипотекой, рентой;
• аренда;
• сервитуты.

Система землевладения в России продолжает развивается. Формируется цивилизованный рынок земли. Ключевой проблемой считается незавершенность процесса разграничения общефедеральных и муниципальных земель.