Скорректированная цена имущества

Скорректированная цена имущества – это стоимость, возникающая после сравнительного анализа объекта с аналогами, которая образуется после соответствующей оценочной корректировки. Часто при оценке объектов сравнительным подходом в расчет берется не средняя цена, а та, которая возникает после сопоставления аналогичных сделок с текущим объектом оценки. При этом учитываются конкретные характеристики оцениваемого имущества.

Такая корректировка применяется для оптимального соответствия цены рынку и более объективной оценки, а также для эффективного расчета гипотетической прибыли, полученной от продажи имущества.

Способы корректировки цены имущества

Элементы корректировки определяются после анализа критериев, подходящих под характеристики объекта и условия сделок. 

Основными методами корректировки цен объектов оценки являются:

• Парный анализ сделок купли/продажи - расчет производится, основываясь на двух продажах, которые имеют в своих характеристиках единственное отличие.
• Анализ статистическими способами – расчет производится с использованием математики и анализа регресса и предполагает процесс корректировки, требующий изучения масштабного объема данных.
• Анализ тенденций – расчет, который позволяет выявить факторы и нюансы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объекта, используется при наличии большого количества различий с продажами похожих объектов.
• Анализ затрат – расчет, производимый с учетом расходов, необходимых на воспроизводство определенных качеств объекта.
• Сравнительный анализ – расчет, базирующийся на аналогичных продажах, но без выражения отличий в цене. Различия указываются в условных обозначениях, которые оказывают влияние на итоговую стоимость оцениваемого объекта. Такие корректировки относительны и не подкреплены рыночной ценой.
• Распределительный анализ – расчет, производимый с применением ранжирования аналогичных продаж и определением места текущего объекта оценки в сравнительном ряду.
• Персональные опросы – предусматривают получение субъективной информации от специалистов и проводятся для вторичной оценки объекта и корректировки.

Скорректированная цена имущества – методы внесения изменений

К ключевым методам внесения изменений относят:

• способ общей суммы – все корректирующие элементы выражаются и вносятся в денежном эквиваленте;
• способ аддитивных отклонений процента – корректировки в виде отклонений суммируются с количественными (выраженными в денежной форме) поправками;
• способ мультипликативных отклонений процента – корректировки выражаются в процентах и показывают взаимосвязь отличительных факторов (если меньше 100%, то поправки отрицательные, если больше – положительные);
• смешанный способ – корректировки вносятся и в форме денежного, и в форме процентного выражения отличий.

Все данные, полученные сравнительным подходом, корректируют цену имущества после согласования и взвешивания отличительных характеристик объекта с аналогом.