Объектами могут быть денежные требования по ипотеке, недвижимость, доля общества с ограниченной ответственностью, ценные бумаги, венчурный капитал.
Вложения инвесторов обмениваются на паи (именные ценные бумаги). Они приобретаются на этапе формирования фонда, но иногда правилами предусматривается выдача дополнительных паев с правом преимущественного выкупа уже существующими пайщиками.
Закрытые фонды обычно создаются под определенные проекты и после окончания их реализации завершают работу. Процесс завершения называется выходом. Он оговаривается заранее — это может быть реализация или сдача в аренду/лизинг имущества, продажа акций, IPO.
Выплаты производятся двумя способами: регулярно или после завершения проекта. При этом часть прибыли расходуется на оплату услуг управляющей компании, депозитария, аудитора, оценщика, регистратора, административные платежи, текущие расходы по содержанию/страхованию объектов.
Преимущества для инвесторов
- Отсутствие уплаты налога на прибыль и НДС (второе справедливо только в сделках с земельными участками и жилой недвижимостью) — имущественный комплекс полностью от налогов не освобождается, он не платит некоторую их часть и получает отсрочку (налоги на доход взимаются на стадии погашения паев).
- Низкие риски, стабильная доходность.
- Защита от рейдерских действий, а также защита информации об участии — общая долевая собственность распределения имущества фонда между владельцами в системах регистрации обозначается как «пайщики ЗПИФа» — ведение реестра реальных владельцев осуществляется регистратором и публично не раскрывается.
Принципы функционирования
Работа ЗПИФ связана со следующими структурами:
- Управляющей компанией (УК) — передача полномочий распоряжаться вложениями происходит на основе договора доверительного управления. Деятельность УК контролируется инвестиционным комитетом (аналогом совета директоров) или собранием пайщиков, при этом общее собрание может рассмотреть вопрос о ее смене. УК выступает в роли центрального звена. Она разрабатывает правила фонда, занимается его регистрацией, открытием лицевого счета, составляет регламент работы (расписание собраний, права, обязанности и т.д.), принимает доли пайщиков, размещает паи, привлекая к сотрудничеству независимого регистратора и депозитария, управляет имуществом, заключает договора, получает необходимые разрешения и т.д. Имущество пайщиков не переходит в собственность УК, поэтому ее банкротство на функционирование закрытого фонда влияния не оказывает.
- Независимым оценщиком, определяющим стоимость вкладов, представленных в натуре.
- Специализированным депозитарием, который хранит, учитывает и контролирует операции с активами.
- Независимым аудитором, ежегодно (или дважды в год).
- Специализированным регистратором, ведущим реестр владельцев паев.
- Контролирующим и регистрирующим органом (в России это Федеральная служба по финансовым рынкам, ФСФР).
Распространены закрытые фонды, занимающиеся недвижимостью. Цель их создания получение прибыли от:
- строительства/реконструкции объектов и их последующей арендной сдачи или продажи — формируется девелоперский ЗПИФ;
- сдачи жилых/коммерческих объектов в аренду — создается рентный ЗПИФ;
- приобретения и последующей перепродажи объектов — формируется инвестиционный ЗПИФ, который считается российским аналогом REIT (международных взаимных фондов).
