Yulikavi Ипотечное кредитование с его равномерными взносами прочно вошло в жизнь большинства молодых семей. Аннуитетные платежи дают некоторую стабильность и позволяют твердо распределять доходы в первые, самые тяжелые, годы погашения. Со временем инфляция, на радость заемщикам, основательно подтачивает рубль: зарплаты растут, а размер ежемесячного взноса остается прежним.
Но не всех устраивает такое положение вещей. И первым в списке недовольных оказывается ипотечный банк, доходы которого с течением лет буквально тают на глазах. Вторую строчку списка занимают молодые семьи с невысокими доходами. Они едва успели закончить ВУЗы и родить детей, при мизерном окладе и декрете им приходится считать каждую копейку. При этом велик шанс, что за 20 лет погашения ипотеки жизнь радикально изменится – дети вырастут, а подъем по карьерной лестнице подарит семье достаток.
Альтернативные ипотечные инструменты – программы, расширяющие возможности молодежи и сокращающие потери банков, предусматривающие кредитование под залог, но с совершенно иными графиками платежей.
«Шаровой» принцип кредитования
Ипотечный инструмент, получивший название «шарового», больше напоминает снежную лавину в горах. Согласно этой схеме платежей по закладной подписывается договор о снижении ежемесячных взносов за счет увеличения нагрузки в последний год погашения. Чаще всего, платежи по «шаровому» принципу распределяются следующим образом:
• В течение всего срока погашения заемщик выплачивает ежемесячно только проценты, а сумма основного долга выплачивается в качестве финального платежа
• Частичная амортизация ежемесячных взносов. При такой схеме величину платежей рассчитывают по сниженной процентной ставке, а в последний год производят перерасчет по второй ставке, выгодной банку. Таким образом, в схеме начислений присутствуют два показателя цены кредита, каждый из которых обязан присутствовать в договоре кредитования.
«Шаровой» принцип удобен для семей, которые действительно имеют значительный потенциал роста доходов. В ином случае финальные платежи могут оказаться непосильными, что повлечет новое обращение в банк за рефинансированием и распределением долга еще на несколько лет под весьма нескромные проценты.
Плавающая ставка
Процентная ставка, которая указывается в виде переменной величины и в усредненном варианте означает ни что иное как «ставка рефинансирования + N%», призвана компенсировать доходность банка. Платежи по такой ипотеке становится тем тяжелее, чем хуже экономическая ситуация в стране. «Плавающий» ипотечный инструмента также может частично амортизироваться «шаровыми» суммами с переносом на последние отчетные периоды погашения.
Ипотека с двумя переменными
Институт экономики Москвы постарался в единой программе объединить требования и банков, и заемщиков, предложив в итоге использовать ипотечный инструмент с двумя переменными: одна процентная ставка позволит снизить нагрузку на заемщиков в первые несколько лет погашения и сделать платежи доступными, вторая – амортизировать капитал кредитора во вторую фазу выплат. Новый кредитный продукт получил название инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.
Фактором, определяющим стоимость такого кредита, является «контрактная ставка» - она обеспечивает банку рентабельность выдачи долгосрочных кредитов. Суммы по ипотеке с двумя переменными регулярно пересчитываются на основании темпов инфляции, изменения прожиточного минимума и прочих показателей экономической ситуации в стране. Таким образом, ипотечный инструмент соотносит интересы кредитора и заемщика, приводя их в равновесное положение.
Погашение же заемщик производит не по «контрактной», а по более доступной, «платежной» ставке, не учитывающей прибыль банка. Разница между платежной и контрактной ставкой переносятся в сумму основного долга, увеличивая кредитную нагрузку на клиента во второй период погашения ипотеки. Величина ежемесячных платежей с годами возрастает.
Ипотека по индексам
Когда уровень инфляции существенно опережает темпы роста доходов населения, в стране наступает период платежного коллапса. В первую очередь от него страдают кредиторы, выдавшие долгосрочные займы. Одна из систем, призванных амортизировать потери и сделать платежи доступными для населения содержит в основе индексацию непогашенной части долга.
Суть ее заключается в регулярном пересчете основной суммы долга по одному из выбранных индексов: курсу валюты, темпу инфляции, прожиточному минимуму или стоимости потребительской корзины. Таким образом, растущие платежи в условиях инфляции удается оправдать изменением соотношения цен на рынке, что не слишком ударяет по карману заемщика в плане номинала, но и компенсирует банку инфляционные риски.
Альтернативные ипотечные инструменты интересны, в первую очередь, кредиторам «по ту сторону баррикад», которые стремятся всеми средствами минимизировать действие инфляции в чрезмерно долгий период погашения ипотеки. С другой стороны, альтернатива вполне может оказаться доступным условием для молодых семей, которым удобно отсрочить значительную часть выплат на более поздний период.