Вторичный ипотечный рынок

 

Вторичный ипотечный рынок: функции, тесная взаимосвязь с первичным рынком и рынком недвижимости

 

 

 вторичный ипотечный рынокИпотечный рынок – это взаимосвязанная система, которая состоит их нескольких элементов, считающихся основными:

 

  • первичного рынка ипотеки;
  • вторичного ипотечного рынка, который тоже бывает как первичным, так и вторичным;
  • рынка недвижимости (домов, квартир, комнат).

 

 

 

О первичном ипотечном рынке простыми словами

 

 

 схема ипотечного кредитования

 

Рынок ипотечного кредитования захватывает не только кредиторскую деятельность, но и сферу заемщиков. Между двумя этими сферами после подписания договора возникает определенное обязательство. Участники первичного рынка – банки ипотечного кредитования и обычные граждане, а так же любые другие компании, гарантирующие своим клиентам недвижимость под залог. В том случае, если в роли кредитора выступает банк, то ему важно возобновить кредитные ресурсы и выдавать их под видом новых ипотечных кредитов долгосрочной направленности. Чтобы решить данную задачу, был организован вторичный рынок ипотечного кредитования.

 

 

О вторичном ипотечном рынке

 

 

Вторичный ипотечный рынок представляет собой рынок ипотечных ценных бумаг. Здесь продаются закладные по ипотечным кредитам, уже выданным единожды. Происходит это следующим образом: организация выдает кредит под залог частной собственности (недвижимости), после чего выпускает энное количество ценных бумаг, обеспечение которых – закладные. Далее эти бумаги продаются по инвесторам.

 

В рамках вторичного ипотечного рынка формируется совокупный кредитный портфель, входящий в ипотечную систему. Наблюдается трансформация прав по договорам и распределенным обязательствам (имеются в виду обязательства всех сторон, участвующих в сделке) в безличные бумаги, которые потом размещаются среди долгосрочных инвестиций. Ипотека в рамках вторичного рынка – это уже закладная на недвижимости, которая удостоверяет права залогодержателя на определенный объект. Такая ипотечная закладная свободно обращается на рынке.

 

Вторичный ипотечный рынок – это связующее звено, которое соединяет две стороны – заемщика и кредитора с первого ипотечного рынка и обеспечивает аккумуляцию финансов, направляя их в ипотечное кредитование.

 

 

Деление рынка ипотечных ценных бумаг

 

деление рынка ипотечных ценных бумагРынок ипотечных ценных бумаг состоит из двух направлений: первичного и вторичного рынка. Первичный рынок характеризуется первоначальным размещением ценных бумаг в кредиторской сфере. На вторичном рынке происходит оборот ценных бумаг. Можно подумать, что вторичный рынок создан, чтобы увеличивать стоимость ресурсов. Это не так. Он делает ценные бумаги наиболее ликвидными и, тем самым, увеличивает на них спрос. Вот и все. Не нужно путать.

 

 

 

О рынке недвижимости: вся правда «в двух словах»

 

 

Если бы не было рынка недвижимости, то ни первичный ипотечный рынок, ни вторичный не смогли бы существовать априори. Рынок недвижимости характеризуется проведением сделок с конкретно взятыми объектами частной собственности. Речь идет о купле-продаже объекта, его залоге, который и является необходимым обеспечением «жизнедеятельности» первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования.

 

о рынке недвижимостиВышеуказанные рынки взаимодействуют вот как. Человек, нуждающийся в ипотеке, приходит в банк, чтобы получить этот кредит. Клиент называет набор требований к подыскиваемой недвижимости. Сотрудник банка спрашивает у потенциального заемщика информацию о доходах и его платежеспособности, данная информация проверяется, после чего предварительно рассчитывается доступная сумма кредита и выводится график платежей, которые клиент должен будет погашать ежемесячно весь период кредитования. После всех этих манипуляций начинается самое интересное – подбор подходящей недвижимости, исходя из финансовой возможности. отметим, что не всегда желание совпадают с возможностями.

 

Если банк принял положительное решение, и кредит выдан, то:

  • Банк и заемщик обязаны заключить кредитный договор, после чего уже вступает в сделку третье лицо – продавец недвижимости, с которым заемщик тоже оформляет договор, но на это раз – договор купли-продажи.
  • Банк и заемщик подписывают договор ипотечного кредитования.
  • Заемщик обязан застраховать свою жизнь и здоровье, а также сам объект недвижимости и право собственности на эту недвижимость. Иными словами, пока жилье в ипотеке, его нельзя ни продать, ни обменять.

 

ипотекаПервичный рынок бумаг создают кредиторы. Они вправе хранить закладные у себя (в собственном портфеле) или же отдать их инвесторам. Если таковое имело место быть – это уже вторичный рынок закладных. Продавая закладные, банки обзаводятся дополнительными денежными средствами, которые идут на оформление новых кредитных договоров и так по сотому кругу. Этот процесс бесконечен.

 

Компании, которые работают в рамках вторичного рынка, тоже вправе хранить кредиты по ипотекам в своих инвестиционных портфелях. И так же могут заниматься выпуском ценных бумаг, обеспеченных накладными. Этот цикл повторяется всякий раз, когда банки заключают новые контракты с гражданами, и в этих кредитах залогом выступает недвижимость.

 

Ипотечная закладная проживает полный жизненный цикл только, если все три рынка (недвижимости, первичный и вторичный) вступают во взаимодействие. Причем, рынку недвижимости отводится роль стартовой черты, поскольку именно в него вкладываются финансы под залог объекта недвижимости.

 

Ипотечное кредитование – ипостась специализированных финансовых институтов – ипотечных банков. Такие банки могут функционировать, если все требования к их работе соблюдены. Ипотечные банки должны быть надежными, солидными и популярными среди заемщиков. В них не проводятся операции, сопряженные с повышенным риском.

 

Люди, живущие в странах с развитой экономикой, прибегают к услуге ипотечного кредитования в 90% случаев, когда нужно приобрести жилье. Обычно ипотечное кредитование в этих странах – удовольствие недорогое. В России же ипотеку могут себе позволить всего 10-15% жителей с достатком «средний» и «выше среднего». Все из-за гигантских процентов, которые с каждым годом вырастают все больше и больше, чего не скажешь о МРОТ (минимальном рабочем окладе труда).

 

Вернемся к «развитым» странам. Например, в США процент по ипотечному кредитованию – от 2 до 5, а в Европе – от 5 до 7 годовых. Вопрос, почему же в России процент за эту же услугу аж 18-21%.

 

В конце нашей статьи мы попытаемся кратко ответить и на этот злободневный вопрос. Ипотека – это механизм, в котором заложен огромнейший потенциал экономического развития. Ипотека, по сути, превращает недвижимость в капитал, который постоянно работает и приносит прибыль. Заемщикам ипотека помогает приобретать желанную недвижимость для проживания, кредиторам – получать доходы.

 

Именно ипотека могла бы помочь России выйти из кризиса и получить социальную стабильность. Но… всегда есть это «НО».

 

Чтобы так случилось, в России нужно:

  • обуздать инфляцию, что в нынешней ситуации почти нереально;
  • обеспечить стабильность экономики и ее роста;
  • повысить жизненный уровень народа страны, и, соответственно, платежеспособность граждан;
  • сформировать стабильный рынок капиталов;
  • развить и усовершенствовать судебную и нормативно-правовую систему;
  • активно поддерживать ипотечное кредитование на уровне государства с привлечением налоговой политики, снижением процентных ставок.

 

Правила запрещают заканчивать текст списком, но ведь и все развитые страны запрещают поднимать процент по кредитам, а у нас он выше втрое. Разве Россия не развитая страна? Значит, и спискам быть!

Будьте в курсе всех важных событий United Traders — подписывайтесь на наш телеграм-канал

  • вторичный ипотечный рынок

Комментарии (0)

Чтобы оставить комментарий, вам необходимо войти или зарегистрироваться
UP