amatar83 
Любой бизнес, любая коммерческая деятельность включает в себя использование нежилых помещений: офисные, складские, торговые и т.д. Постоянно растущие арендные платежи рано или поздно ставят вопрос перед собственником бизнеса, что выгоднее – аренда или собственная недвижимость. Но рыночные цены сейчас настолько высоки, что приобрести сразу в собственность нежилое помещение, например, склад, становится невозможным, особенно владельцам малого бизнеса. Что же тогда делать? Продолжать арендовать помещение и платить баснословные арендные платежи, или оформить ипотечный кредит? А может быть есть способ приобрести недвижимость и не влезать в кредит?
И такой способ есть – лизинг коммерческой недвижимости. Для малого предпринимательства это отличный способ приобретения в собственность офисов или торговых помещений. Лизинг – это временная аренда объекта лизинга с последующим правом на его выкуп.
Любая схема лизинговой сделки включает в себя взаимодействие трех субъектов: лизингодателя, лизингополучателя и продавца. В роли лизингодателя выступает лизинговая фирма, которая предварительно приобретает имущество у продавца, регистрирует его в свою собственность, а затем сдает его в аренду с правом выкупа лизингополучателю. После всех расчетов, предмет лизинга передается в собственность клиенту.
Лизинговая сделка по приобретению коммерческой недвижимости по своей схеме не отличается от той же сделки по приобретению, например, автомобиля или оборудования. Перечисляемые лизинговые платежи организация берет в расходы, тем самым уменьшая налогооблагаемую базу налога на прибыль. По окончанию срока лизинга клиент получает в собственность недвижимость уже полностью амортизированное, или приобретает его по минимальной остаточной стоимости, что значительно уменьшает размер налога на недвижимость. Причем сам лизингополучатель не является плательщиком налога на недвижимость, пока сам объект находится в собственности фирмы лизингодателя.
Как и при покупке в кредит, от клиента потребуется внесение авансового платежа в размере от 5% до 30%, в зависимости от стоимости приобретаемого имущества. Срок лизинга определяется от трех до семи лет. В обязательном порядке имущество страхуется, но все расходы, связанные с процедурой страхования, берет на себя лизинг компания. Лизингополучателю остается только платить ежемесячные лизинговые платежи по заранее оговоренному графику. График может носить разный характер: аннуитетный, ускоренный или регрессивный.
Процедура заключения лизинговой сделки
Выбрав объект недвижимости, клиент представляет необходимые документы в лизинговую компанию в соответствии с ее перечнем. У многих компаний он свой, но стандартный пакет документов включает в себя: учредительные и уставные документы, финансовую, бухгалтерскую и налоговую отчетность. После анализа представленных документов, сотрудники компании принимают решение о предоставлении лизинга или отказе.
Если решение было принято в положительную сторону, то на следующем этапе лизингодатель и лизингополучатель согласовывают основные положения и понятия договора. Именно на этом шаге идет рассмотрение вопроса об обеспечении объекта недвижимости тепло и электро коммуникациями, водоснабжением. Также рассматривают вопрос о том, какая из сторон следит за состоянием дома, проводит текущий и капитальный ремонт. После того, как все важные вопросы решены, следует подписание договора и последующая его регистрация.
Особенности заключения договора лизинга
При заключении договора лизинга стоит обратить внимание на некоторые его особенности, скорее тонкости, чтобы приобретение имущества по процедуре лизинга прошли как можно безболезненнее.
На данный момент в законодательстве не прописан порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи напрямую, поэтому чтобы решить эту проблему оба договора подаются в регистрирующие органы одновременно.
К следующей особенности можно отнести то, что законодательство требует неразрывную связь между приобретаемым имуществом и земельным участком, на котором оно расположено. И тут могут возникнуть сложности, поскольку в лизинг приобретать земельные участки не разрешено. В этом случае между лизинговой компанией и ее клиентом заключается отдельный договор аренды земельного участка с дальнейшим правом выкупа.
Могут возникнуть трудности с приобретением недостроенных объектов недвижимости, поскольку их целевое назначение в качестве коммерческой недвижимости в предпринимательстве неясно. Поэтому приобретение в лизинг такого недостроя невозможно. Единственное целевое использование таких объектов – их достраивание.
Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить несколько преимуществ приобретения коммерческой недвижимости в лизинг. Первый и основной плюс – это экономическая выгода и налоговые льготы. После завершения действия договора лизинга покупатель получает в свою собственность приобретённое имущество. Размер лизинговых платежей не изменяется во время действия договора в отличие от арендных платежей, которые собственник может устанавливать из собственных убеждений.
Перед ипотекой лизинг выигрывает в отсутствии залога перед лизинговой компанией, так как объект недвижимости уже находится на балансе компании. К тому же лизинг быстрее амортизирует имущество, поэтому по истечении семи лет (максимальный срок лизинга) лизингополучатель получит полностью амортизированное имущество или выкупит его по небольшой остаточной цене.