Wise Общая долевая собственность сособственников - одна из составляющих кондоминиума, суть которой в обслуживании нескольких собственников (от двух и более), применении и предоставлении доступа к помещениям (объектам) совместного назначения.
Общая долевая собственность сособственников: главные положения
Объект, который находится во владении нескольких лиц (от двух и более) с определенными правами - общая долевая собственность. При этом у всех владельцев есть право на конкретную долю имущества.
Первоначально доли имеют идеальную форму, ведь их определение производится путем мысленного деления помещения. В дальнейшем часть собственника принимает арифметическую форму, и находит отражение в документах. Доли владельцев считаются равными до тех пор, пока законом не определено другое правило. При этом части собственности могут быть определены с учетом инвестиций каждого владельца в покупку имущества.
К примеру, один из владельцев после согласования с другими собственниками осуществляет деятельность по оптимизации (улучшению) общего имущества без нарушения его целостности. В этой ситуации хозяин одной из долей имеет право на увеличение собственной части в общем владении. При этом отделимое улучшение того или иного объекта остается в собственности того лица, который и произвел улучшение (если другие условия не были оговорены между сособственниками). По закону величина доли в общей собственности не изменяется при выполнении улучшений в виде пристройки, совершения достройки и выполнения прочих работ, если не было произведено согласование с другими владельцами (сособственниками) объекта. Но здесь точкой отсчета является нарушение прав хозяев других долей.
На практике спорные моменты в отношении прав владения, распоряжения и использования общей собственностью при условии нескольких сособственников возникают редко. Причиной является сложность реализации данного права. Специалисты предлагают учитывать три типа правомочий для каждого из владельцев - касательно общего объекта, принадлежащего каждому из собственников доли, а также долей остальных владельцев.
Во избежание конфликтных ситуаций владельцы долей обязаны проводить согласование собственных действий в отношении владения, распоряжения и использования объекта. С учетом данного факта может устанавливаться порядок применения объекта с учетом долей каждого из хозяев. Одним из вариантов является установление очередности пользования (если речь идет о здании или помещениях). При этом стороны могут решать вопросы со своей собственностью и менять установленные правила разными путями.
Прописывание или устное обсуждение порядка пользования совместным долевым имуществом выступает в виде определенной сделки между сторонами. При этом какой-либо обязательной формы договоренности здесь не предусмотрено. Следовательно, соглашение о пользовании собственностью, находящейся в долевом владении, может иметь письменную, нотариальную или устную форму. Если же порядок утвержден нотариусом, то он является обязательным для стороны, которая будет покупать ту или иную долю имущества.
Соглашение о порядке общего долевого владения, а также пользования общей собственностью (ее долями) может быть оформлено как самостоятельный документ в виде неотъемлемой части правоустанавливающей бумаги. При заключении соглашения могут принимать участие как все стороны (владельцы долей), так и несколько лиц (по согласованию сторон). В последнем случае обязательное условие - письменное согласие сторон, давших разрешение на совершение подобной сделки.
Участники долевого имущества имеют право на заключение соглашений в отношении определения долей, а также изменения их величины, если в основном документе есть ошибки касательно размера частей каждого из собственников или данный параметр не указан вовсе.
Соглашение об определении долей (корректировке их размера) сособственников является одной из главных частей правоустанавливающего документа. В свою очередь, нотариус обязуется подшить один из вариантов соглашения к основному документу или же сделать соответствующую отметку.
Общая долевая собственность сособственников: характеристики, особенности регистрации
При анализе общей долевой собственности в отношении многоквартирных домов или земельных участков должны учитываться следующие характеристики и принципы:
1. Домовладельцы могут пользоваться и владеть совместным объектом в кондоминиуме.
2. Имущество в кондоминиуме, отчуждению не подлежит. Речь идет об отчуждении раздельно от прав собственности совладельцев помещения.
3. Члены кондоминиума на общем сборе могут принять решение в отношении передачи прав пользования на совместное долевое имущество одной стороне или нескольким лицам в случае, если это не идет вразрез с действующими законами, а также правам и интересам владельцев.
4. Прилегающий участок земли или же иная собственность, находящаяся в кондоминиуме, может быть сервитутом (правилом ограниченного применения) со стороны других лиц. При этом законодательно запрет на сервитут может быть недопустим.
Новые сервитуты могут устанавливаться по договоренности между домовладельцем и стороной, которая требует установки сервитута. Если между сторонами соглашение не достигнуто, то решить проблему может суд.
5. Законодательно стоит разделять некоторые понятия совместной собственности. Так, объект может выступать в роли общего имущества с учетом определения долей или без оного. В первом случае - долевое владение, а втором - общее. Суть долевого владения - в праве каждого из членов на конкретную долю объекта. При общем владении (без определения долей), все участники (сособственники) получают право на объект в целом.
6. Владелец одной части может совершать любые сделки с имуществом (по своему усмотрению), а именно завещать, дарить, продавать, передавать в залог и так далее. Есть также общий порядок распоряжения объектом, находящимся в долевом владении, или долей в праве собственности на объект. Для первого варианта обязательно соглашение всех сторон-участников (владельцев) собственности, а для второго такого требования нет. В последнем случае хозяин доли может по собственному желанию распоряжаться имеющейся на руках долей.
7. Распоряжение долевой собственностью совладельцами работает на простом принципе: для одного участника один голос. При этом величина доли не имеет особого значения. Обязательно должно быть единогласное решение со стороны всех совладельцев. При отсутствии такового каждый из собственников может обращаться в суд для разрешения сложившейся ситуации.
8. Сособственник имеет право требовать от владельцев других частей право пользования собственной долей. Если это невозможно по различным причинам, то может быть затребована выплата компенсации.
Один из ключевых моментов в организации общей долевой собственности - необходимость госрегистрации данного права. Общее имущество в такой ситуации закрепляется за группой лиц в одном кондоминиуме. Для решения данной задачи со стороны владельцев должны предъявляться такие документы:
- заявление стороны с просьбой о проведении госрегистрации;
- документ, который бы подтверждал оплату услуги госрегистрации;
- бумагу, подтверждающую полномочия всех участников на проведение мероприятий в отношении госрегистрации общей долевой собственности. В частности, это требование обязательно в случае, если заявление о госрегистрации предоставляют не домовладельцы;
- документацию, устанавливающую переход, возникновение или наличие прав собственности;
- решение, принятое на общем сборе домовладельцев в отношении строительства, покупки и реконструкции объекта недвижимости;
- план объекта. К примеру, это может быть план дома, помещения, земельного участка и так далее;
- паспорт домовладения;
- соглашение (решение) принятое домовладельцами в отношении выделения долей в праве владения на определенный объект в кондоминиуме. В этом документе должна быть приведена информация о домовладельцах, помещениях в их собственностях, размере долей или же решение (соглашение) домовладельцев в отношении определения таких долей. Может прикладываться и список домовладельцев с удостоверением председательствующего органа, руководителем исполнительной структуры.
Чтобы ограничить права домовладельцев на тот или иной объект, находящийся совместном владении (в кондоминиуме), должны предоставляться следующие бумаги:
- заявление о госрегистрации;
- бумаги об оплате услуг по госрегистрации;
- бумаги, подтверждающие правомочность лица, в пользу которого реализуются ограничения, или представителя домовладельцев;
- решение, принятое членами товарищества на совместных сборах в отношении передачи объекта недвижимости, относящегося к общему имуществу;
- бумаги, подтверждающие правомочность заявителей;
- документы, на базе которых возникают определенные ограничения;
- план объекта недвижимости или земельного участка;
- решение, принятое на общих сборах в отношении частей (долей) в общем праве собственности. Также должны передаваться данные о домовладельцах и объектах (помещениях), находящихся в их собственности.