Wise Подход сравнительного анализа продаж - популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода - анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.
Подход сравнительного анализа продаж: суть, сфера применения
Сравнительный анализ - одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. Оценщик сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа - цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и объект оценки. Получение скорректированной стоимости посредством анализа - возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.
Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимов - рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.
Есть три основных варианта оценки недвижимости:
- в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;
- в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода - вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;
- в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитвыают характеристики объектов.
Подход сравнительного анализа - метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.
Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.
Сфера применения подхода сравнительного анализа - оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.
Источник для оценки - информация из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.
Подход сравнительного анализа продаж: этапы и технология оценки
Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов:
- производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;
- собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;
- выбираются единицы сравнения для последующего анализа;
- корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;
- согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.
В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов:
- независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;
- срока экспозиции - времени существования оценочного объекта на рынке;
- инвестиционной мотивации - может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.
Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов:
- наличия права собственности. Суть корректировки - учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;
- условия финансирования операции. При нетипичности условий проводится дополнительный анализ и вносится корректировочный коэффициент;
- местоположения;
- времени и условий продажи;
- характеристики объектов.
Итог подхода сравнительного анализа - получение конечной стоимости, вычисляемой с применением корректировок. Расчет последних осуществляется с учетом важности каждого из показателей.
В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправок:
1. Процентные - учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.
2. Стоимостные поправки бывают двух видов:
- абсолютные - учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов - основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже - отрицательная;
- финансовые (денежные) - меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.
3. Кумулятивные поправки - параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.
Плюсы подхода сравнительного анализа:
- учет мнения основных участников сделок (покупателей и продавцов);
- статистическая обоснованность;
- учет инфляции и корректировки финансовых условий;
- внесение поправок на отличия объектов;
- простота и надежность.
Минусы подхода сравнительного анализа:
- проблемы со сбором информации о реальных ценах;
- отличия каждой из продаж;
- зависимость результатов от активности и стабильности рынка;
- проблемы с согласованием данных от различных сделок.