Купить квартиру в Москве больше не самоцель. Зато другие, более привлекательные инвестиции в недвижимость ещё заставят говорить о себе. Один из таких вариантов - продать старую квартиру, доплатить немного и купить новую.
Обмен квартиры в Москве: Возможен или нет?
Долгое время считалось, что обмен квартиры в Москве невозможен. Риэлторы крайне неохотно шли на подобные сделки после того, как менять квартиру напрямую запретили, и стало можно делать это только через продажу. Но сейчас желающих купить жильё в Москве стало не так много, как раньше, поэтому обменять квартиру в Москве стало вполне реально.
Самый распространённый вариант обмена - это когда одну квартиру в Москве меняют на другую с доплатой. Мечта любой хозяйки - доплатить немного и купить трёшку. Но интересные варианты недвижимости появляются отнюдь не всегда. В столице из квартир жильцов выносят вперёд ногами. Такое случается внезапно, и появление интересного варианта на рынке недвижимости в твоём подъезде обычно наводит на мысль о том, чтобы обменять квартиру в Москве.
Если Ваша квартира приватизирована, казалось бы, нет ничего проще продать её, доплатить немного и купить другую. Особенно если есть родственники и друзья, способные вынести Вас у себя дома хотя бы в течение полугода. Но
рынок сейчас не очень, и купить квартиру в Москве намного проще, чем её продать. Быстрая продажа квартиры возможна только с дисконтом к рыночной цене. При этом со скидкой около 10%-15% относительно стоимости квартиры.
Повезло, если у Вас однушка, которая - ходовой товар. Чтобы сдавать в аренду, она тоже подходит, но много здесь не заработаешь. А вот продать однокомнатную квартиру в столице - нет ничего проще, особенно минутах в десяти ходьбы от метро. Недаром во многих новостройках квартиры по площади мало чем отличаются. На мере насыщения верхнего и среднего сегментов рынка надо куда-то переселять низший. И всё же, даже при продаже однокомнатной квартиры в Москве придётся ждать не один месяц.
Продать неприватизированную квартиру можно
Часто приходится слышать, что если Ваша квартира не приватизирована, то продать её, увы, не удастся. На деле, продать неприватизированную квартиру можно, выставив на продажу до приватизации, на которую уйдёт от полутора месяцев. Процесс приватизации ещё можно ускорить, наняв специально обученных людей.
Обмен неприватизированной квартиры идёт по следующей схеме. Допустимо выставить старую квартиру на продажу до приватизации, затем внести
аванс за новую квартиру (ту самую сумму, которую надо доплатить). После чего дождаться завершения приватизации, и если всё пройдёт как надо, то выставить квартиру на продажу и внести остаток суммы.
Процесс приватизации ещё можно ускорить, но ускорить продажу квартиры практически никак нельзя. Даже написав рекламный проспект на сайте ВКонтакте. Поиск покупателя на нынешнюю квартиру займёт около четырёх месяцев, поскольку расставаться с ней по цене ниже рыночной нет желания.
Ещё один нюанс заключается в том, что приватизация в рассмотренном варианте форсируется за короткий период времени. Вследствие этого придётся уплатить 13%-ный
налог в пользу государства. По закону, продать квартиру без уплаты этого налога можно только по истечении трёх лет после приватизации. С цены обычной однокомнатной квартиры в типовом доме брежневской постройки (около 6 млн) - 780 тысяч рублей.
Московская недвижимость - прогноз цен на квартиры
Сделки с обменом квартир пока не приводят к снижению цен на московскую недвижимость. Но рост цен на квартиры замедлился, поэтому желающих улучшить жилищные условия становится всё больше. По мере осознания того, что обменять квартиру без потерь невозможно, люди с повысившимся располагаемым доходом будут выставлять квартиры на продажу с дисконтом. Это собьёт общую стоимость недвижимости не в разы, но и не на пару процентов.
Чтобы оценить возможное падение цен на жильё, достаточно напомнить о том, что при срочной продаже жилья его приходится реализовывать с дисконтом, достигающим 15%. Ещё 13% придётся скинуть тем, кто захочет продать квартиру, приватизированную в течение последних трёх лет. Уже который год цены на квартиры в Москве почти не меняются, следовательно, назрела
коррекция. Если же смотреть в долларовом исчислении, то многие квартиры даже подешевели. Это наводит на мысль о том, что выгоднее: обменять квартиру в Москве с небольшой доплатой на более вместительное жильё ближе к центре, купить домик в США или американские акции?
Купить квартиру в Москве или домик в США?
Если Вы хотите совершить обмен неприватизированной квартиры, лучше запастись терпением, приватизировать, подождать три года, а там уже вложить либо в недвижимость в США, либо в акции на нью-йоркской фондовой бирже.
Самое время вкладываться в американскую недвижимость было ещё вчера. Год назад можно было купить небольшой двухэтажный домик в штате Мэриленд за 10-15 тысяч долларов. Сегодня двухэтажная 3-комнатная квартира на одну семью в кирпичном доме в центре Балтимора, штат Мэриленд, обойдётся в 27 тысяч долларов. Одноэтажный 3-комнатный дом в городе Кларктон, Северная Каролина, в 78 км от океана, обойдётся 24 тысячи долларов.
Сейчас в Америке растут очень многие финансовые активы, и цены на недвижимость тянутся вверх. Возможно, надувается новый пузырь, но не на всём рынке. Недвижимость остаётся очень недооцененной. Те же дома за 24 тысячи долларов можно было купить на максимумах по 240 тысяч. Вложения в американскую недвижимость остаются одними из самых прибыльных.
Опыт некоторых калифорнийских миллионеров из России показывает, что иногда удаётся другую страну изменить к лучшему, то есть к своему образу жизни и мышления. Но инвестиции в недвижимость, как правило, требуют перемещения в другую страну и некоторой культурной адаптации.
Купить акции REIT вместо жилья в США
Инвестиции в недвижимость США из Москвы проще всего делать через инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Такие фонды входят в число самых популярных моделей бизнеса среди компаний, акции которых котируются на нью-йоркской фондовой бирже.
REIT может считаться фирма, подавшая специальную декларацию в американскую налоговую, инвестирующая в ипотечные
облигации или в объекты недвижимости. Бывают фонды, совмещающие вложения в ипотеку и в жильё. Нас интересуют те, которые вкладываются только в недвижимость. Инвестиции лучше осуществлять после того, как рынок учтёт сворачивание количественного смягчения в США.
Вкладываясь в REIT,
инвестор снимает с себя часть рисков, связанных с географическим местоположением конкретного объекта собственности. Дом, который можно купить в американском городе, вполне возможно, стоит там, где ещё недавно была помойка. А на то, чтобы покупать дом в американской деревне, решиться не каждый, ведь там, бывает, стреляют, и об этом в средствах массовой информации не говорит никто.
Инвестиции в недвижимость через REIT ещё и в том, что это подчас дивидендные акции, 90% прибыли распределяются среди инвесторов. Фонды недвижимости обладают в последнее время повышенной ликвидностью. Даже некоторые компании, не связанные с жильём, стали развиваться в сторону фондов недвижимости. Хороший пример - акции
SBAC. Также интересно посмотреть с точки зрения REIT на акции компаний солнечной энергетики, которые похожи на мыльный пузырь, но падать пока
не собираются .
***
Обменять квартиру в Москве можно вполне, как и продать квартиру, даже неприватизированную, если захотеть. По мере снижения цен на недвижимость, желающих сделать тот или иной финт ушами из тех, что описаны в этой статье, будет становиться всё больше. И всё же, инвестор должен осознавать возможность снижения цен на недвижимость в обозримом будущем. Менять квартиру нужно только в случае острой необходимости. Если ситуация терпит, лучше обдумать более привлекательные варианты инвестиций в недвижимость, включая REIT.
Только в нынешних условиях на Nyse инвестиции в недвижимость превращаются в инвестиции в солнечную энергетику и вышки для операторов мобильной связи. Купив акции, можно решить и ещё одну задачу, - застраховать себя от падения валюты. Не секрет, что главная
валюта сбережений - это доллар, и американские акции - прекрасное дополнение для тех, кто хочет уберечься от падения валюты США.
Analyst