Оценить реальную стоимость акций строительных компаний – одна из наиболее сложных задач для инвестора. Это было актуально всегда, поскольку их
ценные бумаги никогда не торговались по истинной цене. До кризиса их размещали по чрезвычайно высокой стоимости, в настоящее время они котируются существенно ниже фундаментальной оценки. Данная статья построена на выводах после исследований специфики нескольких крупных строительных компаний. Этот анализ дал возможность построить адекватный алгоритм оценки стоимости их акций.
Почему стандартные методики бессильны относительно СК?
Бизнес девелоперов не поддается стандартным подходам в оценке. Например, такой экспонент как выручка для СК не имеет содержания, поскольку без переоценки собственности это индекс отражает лишь то, насколько активно осуществлялись продажи недвижимости из активов в определенный промежуток времени. Если этот показатель у компании X равен нулю, то это значит, что
предприятие в отчетный срок занималось исключительно строительством, ничего не продавая в установленный срок. На этом же основании составлять прогноз стоимости акций в будущем через традиционные коэффициенты (P/BV, P/E, P/S и прочие) невозможно.
Информация для прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, в отношении строительных компаний альтернатива такова – составить прогноз балансовой стоимости конкретной СК в будущем, то есть нужно дать оценку рыночной стоимости в будущем проектов, которые она имеет в настоящий момент. Безусловно, задача более объемна, нежели стандартные методы. Итак, источниками информации по СК должны быть следующие документы:
• стандартная бухгалтерская отчетность;
• отчеты СК ежеквартальные и годовые;
• бухгалтерская отчетность по международным нормам с комментариями;
• отчет эксперта-оценщика;
• информация, которую СК презентует для инвесторов;
• дополнительные источники из открытого доступа: статьи, новостные ленты, форумы и прочее.
Возникающие проблемы в обработке информации:
• Как правило, стандартная бухгалтерская отчетность СК не консолидирована, то есть каждый строительный объект тождественен новому ЮЛ.
• Международные стандарты отчетности так же создают препятствие: объекты гражданского строительства (именно они превалируют в портфеле СК) проходят по статье «Запасы» и оцениваются по реальной себестоимости, а не по справедливой.
• Отчет эксперта-оценщика, публикуемый некоторыми компаниями, содержит полный список объектов с базовыми характеристиками и оценками по каждому из них. Но, во-первых, инвестору нужна стоимость акции в будущем, то есть цена портфеля СК в будущем. Во-вторых, параметры, по которым
оценщик выводит стоимость объектов, могут быть различны. Инвестору, прежде всего, важен прогноз изменение стоимости на недвижимость и
себестоимость строительного объекта. Возвращаясь к кризису, мы помним, что те же самые эксперты либо в течение ряда лет в своих оценках не меняли цен (не смотря на изменчивые тенденции рынка), либо серьезно занижали их в течение года. Поэтому отчеты таких специалистов доверия не заслуживают, а их отчеты можно принимать исключительно, как данные об объекте и его основных параметрах (тип и класс недвижимости, сроки работ, месторасположение, доля СК в проекте и площадь).
Алгоритм прогнозирования стоимости акций СК
Исходя из вышесказанного, для возможности оценки стоимости акций строительной компании в будущем необходимо проводить переоценку всего объема недвижимости СК и выразить ее в балансе компании. Для этого нужно произвести следующие действия:
1. Собирается вся доступная информация об объектах СК, обязательная для оценки.
2. Сначала все объекты оцениваются по принадлежности к конкретным сегментам недвижимости.
3. Высчитывается общая стоимость портфеля девелопера.
4. Прогнозируем финансовое положение компании в будущем.
5. Составляются формы: отчетов о прибылях и убытках, а так же баланса.
6. Высчитывается прогнозируемая доходность и ставку собственности ценных бумаг.
7. Высчитываем обобщенную доходность с 1 акции.
А теперь рассмотрим детально некоторые аспекты.
Оценка объектов жилого сектора
Отличительными характеристиками данного сегмента является разница во времени осуществления проекта и времени реальных продаж. Так же нужно отслеживать фактические продажи по отчетности: за месяц, за полгода, за год. Еще одним отличительным моментом является
дисконт продаж по этапам, то есть различие стоимости на стадии возведения объекта и рыночной стоимостью возведенного объекта. Объясняется он как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика. С позиции первого – это привлечение денежных средств в строительство. Для дольщика дисконт чреват рисками. По мере сооружения объекта недвижимости дисконт и риски уменьшаются. В конечном итоге
оценка стоимости объекта сводится к разнице доходов СК от продаж квартир и расходов на строительство.
Оценка объектов коммерческого сектора
Отличительными характеристиками данного сегмента является:
• Наполняемость – часть площадей сданных от общей площади объекта.
• Ставка капитализации – отношение аренды недвижимости и ее стоимости (с учетом рыночной конъюнктуры).
Коммерческая недвижимость подразумевает два варианта реализации: продажа и
аренда. В обоих случаях, кроме дисконта, аналогичного жилой недвижимости, подразумевается дисконт за продажу сразу всех площадей, либо частей площадей крупными объемами. Если помещения будут саны в аренду, высчитываются денежные средства от нее. Объем портфеля девелопера – это сумма готовых объектов и недостроенных.
Оценка объектов на стадии проектирования и земли
Рассчитывая данные параметры нужно понимать:
• И сельскохозяйственные земли и земли под возведение сооружений рассчитываются сравнительным методом.
• Продажа земли в загородных поселках рассчитывается в оценке прибыли денежной.
• Если реализация проекта не будет начата в течение ближайших лет или не получена конкретная документация по объекту, то он рассчитывается, как земля.
Различные модели бизнеса СК
Отдельные СК параллельно к основной деятельности ведут дополнительные (чаще смежные). Например, строительная компания производит стройматериалы. В этом случае подсчет может быть различен:
1. Дополнительные направления рассчитываются по отдельности, а по итогу учитываются все составные части.
2. Показатели от всех видов деятельности учитываются в одном отчете об убытках и прибылях.
Обобщенная оценка портфеля девелопера
На этом этапе суммируются следующие показатели:
• Цена недостроенных объектов.
• Цена готовых объектов.
• Расходы на сооружение объектов.
• Доходы от продаж площадей жилого сектора.
• Доходы от продаж площадей коммерческого сектора.
• Доходы от аренды.
На точку прогнозирования два первых показателя отражают балансовый
капитал СК в будущем.
Прибыль в денежном выражении отражают доходы минус расходы. Часть ее останется не распределенной, и также отражают балансовый капитал СК в будущем. Другая часть – отражает денежные средства необходимые компании для осуществления деятельности.
Корректировки по фактической отчетности СК
На этом этапе непосредственно переходим к составлению прогноза балансового капитала СК в будущем, для этого сопоставляем его с балансовым капиталом текущим. Переоценке подлежит лишь те объекты, которые существуют на начало срока. Реализация новых объектов – не фиксируется. Далее высчитывается объемы финансирования для осуществления деятельности СК. Их реализация возможна через дополнительный выпуск акций, продажу объектов или долговое управление. Кроме этого, необходимо учесть обязательства СК по налогам, в том числе от продаж.
И, наконец, расчет потенциала доходности
Итоговый параметр привлекательности СК для инвестора состоит из 2-х частей: ставка владения и потенциальная доходность.
• Ставка владения отражает доходность в длительной перспективе. Здесь учитывается каждый из видов недвижимости по своей ставке, которые потом суммируются их пропорциями в портфеле девелопера. Не забываем про корректировку на дисконт.
• Потенциальная доходность отражает доходность в краткосрочной перспективе. Здесь сравниваем капитализацию на точку прогнозирования и капитала по прогнозу. Не забываем о ренте СК и нормативе доходности в средней величине. Не забываем про корректировку на дисконт.
Правильная оценка доходности СК – достаточно сложная задача. Именно с этим связано неадекватное поведение отдельных инвесторов, которые занимаются ценными бумагами этих компаний. Но, предложенный алгоритм оценки актуален для подсчета реального положения дел в СК - для сокращения рисков инвестора, желающего вложить собственные денежные средства в их ценные бумаги.
Cekopool