Девелопер

Девелопер – специалист, занимающийся предпринимательской деятельностью, связанной с получением дохода от создания новых коммерческих объектов недвижимости. Девелопер исполняет функции руководителя в течение всего времени возведения, начиная с этапа поиска источника финансов и заканчивая этапом реализации готового к эксплуатации здания.

Какие функции исполняет девелопер?

Прежде всего, девелопер является автором идеи: именно он решает, какого типа строить здание и где именно. Кроме того, девелопер выполняет следующие функции:

• Занимается оценкой коммерческого потенциала земельного участка и его приобретением, если по итогам оценки будет сделан вывод о целесообразности такой сделки.

• Занимается исследованием рынка недвижимости – на основе результатов он решает, какой способ использования здания окажется наиболее эффективным.

• Составляет базовый план постройки, то есть определяет ее объем, площадь, функциональное назначение.

• Создает эскиз, разрабатывает проектную документацию и добивается разрешения на возведение постройки.

• Осуществляет контроль за сроками и качеством работ.

• Занимается организацией маркетинговых исследований с целью выявить потенциальных покупателей.

• Сдает объект в аренду по предварительным соглашениям либо ищет покупателей.

Девелопер решает и финансовые вопросы, относящиеся к проекту: он ищет инвесторов либо кредиторов, а также занимается анализом денежных рисков.

Этапы девелопмента

Работа девелопера предполагает следование такому алгоритму:

1. 1. Предпроектные работы. На этом этапе ведутся поиск инвестиций, исследование рынка недвижимости, формировании стратегии.

2. 2. Проектирование. Составляется финансовый план, привлекаются специалисты (в их числе брокер, который будет занят продажей площадей). При необходимости проводятся тендеры.

3. 3. Возведение. Ведутся строительные работы. Девелопер контролирует и поставляет необходимые материалы.

4. 4. Реализация. Проводятся маркетинговые мероприятия, а также осуществляется контроль за эксплуатацией строения.

Виды девелопмента

Девелопмент может быть одного из трех следующих видов:

1. 1. Fee-Development. Такой девелопер не берет на себя финансовые риски и работает за гонорар, который ему платит инвестор. Размер гонорара составляет около 10 процентов от стоимости постройки. Девелопер проектирует здание, привлекает сторонних специалистов, ищет арендаторов. Для выбора fee-девелопера, как правило, проводится тендер.

2. 2. Speculative-Development. Спекулятивный девелопер выполняет те же функции, но при этом инвестирует в проект собственные деньги, которые являются стержнем финансовой схемы. Финансовая схема – это комбинация собственных средств, кредитов и привлеченных денег. Подобная смешанная схема дает инвестору возможность минимизировать риск невыплаты и рассчитывать на долю в доходном здании. Доход спекулятивных девелоперов в разы выше, чем заработок fee-девелоперов, что обусловлено большим количеством рисков.

3. 3. BTS (built-to-suit)-Development. Девелопер получает предложение от инвестора о проведении строительных работ под определенные цели. Финансирование может быть совместным либо в форме кредитования. Не все классификации учитывают этот вид девелопмента, так как получение прибыли не является его целью.

Преимущества и недостатки профессии девелопера

Специалист по девелопменту должен быть компетентным в различных областях – в юриспруденции, финансовой и строительной деятельности. Таких широких специалистов немного, следовательно, один из главных плюсов профессии – минимальная конкуренция. К преимуществам можно отнести и то, что стоимость услуг девелопера довольно высока.

Есть и минусы:

• Стресс. Девелопер может сталкиваться в работе с трудностями разного рода, возникающими по ходу координации проекта и коммуникации с муниципальными органами.

• Риск. Ошибка девелопера может обойтись в сумму, превышающую его доход в несколько раз.