Отсроченная эмиссия может быть применима по отношению к ипотечным облигациям, поскольку именно они наделяются обеспечением в виде банковских кредитов еще до момента своего выпуска.

Особенности бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами

Главными характеристиками любых ценных бумаг называют:

• надежность, которая подтверждается гарантиями эмитента;
• доходность, приносимая в виде дивидендов и курсовой разницы в стоимости;
• ликвидность, зависящая от способности бумаги быстро превращаться в деньги, то есть от возможности ее продажи.

Однако ипотечные облигации являются совершенно особенным типом ценных бумаг. Они выпускаются банками, специализирующимися на ипотечном кредитовании или ипотечными агентами, уполномоченными государством на приобретение прав по ипотечным кредитам и эмиссию ценных бумаг, этими кредитами обеспеченных. Надежность и доходность ипотечных облигаций подтверждаются ипотечным кредитованием.

На фондовом рынке можно встретить ипотечные облигации и сертификаты. Выпуск и обращение таких бумаг регламентируется отдельными законодательными актами. Они позволяют эффективно перераспределять свободные средства инвесторов, от лица которых могут выступать не только физические лица, но и страховые или пенсионные фонды, в сферу финансирования жилищного строительства.

Эти бумаги представляют повышенный интерес для инвесторов, поскольку имеют высокий рейтинг надежности за счет своего обеспечения, в качестве которого выступают высоколиквидные объекты недвижимости. Приобретая ипотечные облигации, инвесторы минимизируют собственные финансовые риски, а кредитные организации привлекают недорогие ресурсы для осуществления своей прямой деятельности.

Ипотечная облигация представляет собой бумагу, обеспеченную залогом ипотечной недвижимости.

Отсроченная эмиссия ярко характеризует суть и механизм выпуска ипотечных бумаг. Именно этот термин отражает особую последовательность эмиссии этих бумаг, которая принципиально отличается от выпуска классических акций и облигаций.

Этапы эмиссии классических ценных бумаг

Эмиссия классических акций и облигация носит линейный характер. В начале процесса стоит решение эмитента о привлечении дополнительного финансирования. Для реализации этого решения эмитент выпускает серию ценных бумаг. Размещая их на фондовом рынке, эмитент привлекает средства инвесторов и направляет их на развитие бизнеса. Заканчивается процесс извлечением прибыли, часть которой распределяется между инвесторами в виде дивидендов.

Этапы эмиссии ипотечных облигаций

В начале процесса, задолго до эмиссии, возникают отношения между заемщиком, желающим привлечь кредит для покупки недвижимости, и банком, который такой кредит ему предоставляет. В качестве гарантии возврата займа выступает залог объекта недвижимости. Получив закладную, банк имеет право оставить ее в собственном распоряжении.

Но банки не стремятся хранить закладные у себя. Поскольку ипотечный кредит носит долгосрочный характер, исчисляющийся иногда одним или более десятилетиями, кредитная организация не имеет возможности так долго ждать возврата займа. Чтобы восполнить израсходованные на выдачу кредита средства, банк либо продает закладные ипотечному агенту, либо самостоятельно производит эмиссию ипотечных бумаг, исполнение по которым гарантировано закладными на объекты недвижимости. И в том, и в ином случае кредитная организация восполняет собственные средства и получает возможность вновь выполнять свою прямую деятельность по оформлению и выдаче ипотечных кредитов.

Получается, что эмиссия ипотечных бумаг в отличие от выпуска их классических аналогов, эмитируемых в начале процесса, возникает на его завершающем этапе. Именно эта особенность выпуска обеспеченных ипотекой бумаг и является отсроченной эмиссией.