Договор найма

            При сдаче квартиры, помещения, транспорта в аренду обязательно должна составляться бумага, регламентирующая отношения между сдающей и снимающей сторонами. Чаще всего такой документ носит название «договор аренды», что в ряде случаев является ошибкой. Когда в качестве снимающей стороны выступает физическое лицо, должен заключаться договор найма.

            Такая разница в терминах – не простой формализм. Если между сторонами возникнут споры, которые решить возможно будет только через иск, суд признает недействительным договор с физическим лицом, где фигурируют термины «арендодатель» и «арендатор».

Какие блоки включает в себя договор найма?

            В плане структуры договор найма незначительно отличается от договора аренды. Есть следующие блоки:

1. Предмет договора. Здесь указывается, что именно снимается – дом, квартира, бизнес. Если предметом выступает жилье, должен быть указан точный адрес. К слову, предметом договора не может являться неприватизированная квартира – по закону она и так снимается у государства.

2. Наниматель и наймодатель. В договоре должны фигурировать ФИО и паспортные данные сторон сделки. Важное дополнение: сдавать жилье может только владелец или доверенное лицо (его статус должен подтвердить нотариальный документ) – в противном случае сделка недействительна.

3. Сроки действия. Законодательство не признает договора найма, заключенные на неопределенный срок – максимум 5 лет. По завершении срока действия договор пролонгируется на тот же срок, если стороны не заявили о желании прекратить сотрудничество.

4. Стоимость найма. Лучше указывать реальную стоимость, так как закон сурово относится к тем наймодателям, кто пытается скрыть свои доходы ради минимизации налогов.

5. Оплата услуг. Решить этот спорный вопрос (кто платит за свет и интернет в офисе) следует до заключения договора, а не после.

6. Лица, которые могут проживать на жилплощади. Этот блок актуален при найме жилья. Указывать членов семьи в договоре не обязательно (они имеют право проживать без условий), а вот, например, если квартиру снимают две студентки, это должно быть зафиксировано. Нарушение условия может быть использовано как основание для досрочного расторжения договора.

7. Ревизия. Ревизия, то есть перечень имущества, которое передается снимающей стороне в пользование вместе с основным предметом сделки, лучше вынести в приложение.

Общие черты и различия договоров найма и аренды

Помимо формулировок договора отличаются и следующими аспектами:

• Наймодатель лично видит, кому сдает объект, тогда как арендодатель может и не знать, кто будет пользоваться снятым имуществом.

• Договор аренды может быть бессрочным, тогда как договора найма – нет.

• Договор найма (краткосрочный) может быть устным, а договор аренды - исключительно письменный.

• Договор аренды более «безопасен» для сдающей стороны: если снимает физическое лицо, существует риск, что наниматель скроется, оставив после себя неоплаченные долги. Сотруднику фирмы это по понятным причинам сделать куда сложнее, да и спрос будет не с работника, а с компании.

У договоров есть и общие черты:

• Ни тот, ни другой не требуют заверения у нотариуса для того, чтобы считаться действительными.

• Оба договора заключаются в двух экземплярах, а если существует посредник (риелтор, брокер) – то в трех.

• Договора аренды и найма не дают снимающей стороне права начинать пользоваться имуществом, а только регулируют условия сделки. Право пользования возникает у нанимателя (арендатора) после подписания передаточного акта.

Что включает в себя акт приема-передачи?

Этот простой документ подписывается непосредственно перед началом пользования объектом найма (например, перед вручением ключей от квартиры или гаража). Его особенность заключается в том, что в тексте должны фигурировать все недостатки, выявленные нанимателем после тщательного осмотра объекта – другой возможности что-то исправить у него не будет. Для наймодателя это способ обезопасить себя от порчи нанимателем имущества – например, если стекло оказалось разбитым после того, как наниматель подписал акт, все расходы по установке нового ложатся на плечи снимающей стороны (разумеется, если будет доказана ее вина).

Передаточный акт содержит такие пункты, как:

• Дата и место подписания.

• Информация о сторонах (с паспортными данными).

• Описание дефектов, выявленных нанимателем.

• Общие сведения об объекте найма (например, если речь идет о квартире – количество комнат).

Маленькие хитрости договоров найма

Можно, конечно, скачать типовую форму договора в интернете, однако, если подойти к составлению договора найма более ответственно, рисков остаться «у разбитого корыта» по итогам сделки будет меньше. Например, для наймодателя существуют такие рекомендации:

• Включить в договор пункт о невозможности передачи имущества в субаренду (то есть вторичную сдачу наниматем). Большинство наймодателей не подозревает, что закон ничего не имеет против такой сделки.

• Включить в договор пункт о материальной ответственности за порчу имущества. Это лучший способ заставить нанимателя аккуратно обращаться с мебелью, например. Кроме того, следует предусмотреть материальную ответственность и за несвоевременные выплаты.

Нанимателю же рекомендуется:

• Отмечать, что сдающая сторона должна устранять возникшие неудобства (например, если разбито окно). Естественно, речь идет лишь о тех неудобствах, в которых нет вины нанимателя.

• Регулировать максимально возможное посещение жилья хозяином в месяц. Это позволит избежать дискомфорта из-за постоянного навязчивого контроля.

Должен ли наймодатель платить налоги?

Сдача имущества в наем также должна сопровождаться выплатой налогов наймодателем. Величина налога зависит того, физическим или юридическим лицом является наймодатель. Для первых установлен налог в 13%, для вторых – всего в 6%. Однако индивидуальным предпринимателям не стоит спешить радоваться: они также должны делать отчисления в пенсионный и страховой фонды. Тяжелее всего приходится нерезидентам: с них государство требует целых 30%.

Если наймодатель халатно относится к выплате налогов, ему грозит штраф в 20% от невыплаченной суммы (плюс к самой сумме). Штраф может быть увеличен до 40%, если будет доказано, что наймодатель причинил ущерб государству по злому умыслу, а не по банальной неосведомленности.