serjh87 В чем особенность ипотечных ценных бумаг?
Ипотечные ценные бумаги – это название облигаций, в качестве обеспечения которых выступает недвижимость, приобретенная по программам ипотечного кредитования. Они имеют небольшие отличия от других разновидностей ценных бумаг.
- Их номинальная стоимость выплачивается периодическими платежами (месяц или квартал).
- Доходность может со временем меняться, как и периодичность оплаты, все зависит от объемов досрочного погашения ипотечных кредитов.
- Имеется риск неполучения дохода, он связан с уровнем невыплат задолженностей по ипотекам, причем риски повышаются пропорционально срокам.
Рисунок 1. Ипотечные облигации считаются одним из надежнейших методов инвестирования
Несмотря на наличие таких особенностей, инструмент считается достаточно надежным, а имеющиеся риски признаются незначительными (по сравнению с уровнем доходности). Ипотечные ценные бумаги имеют высокий кредитный рейтинг, благодаря обеспечению залогом в виде недвижимости.
Дополнительно инвесторов привлекает льготное налогообложение на доходы, полученные от оборота ипотечных ценных бумаг. Выгодны эти бумаги и банкам, за счет них заметно снижается риск невозврата займов, выданных на приобретение или строительство жилья.
В российских условиях для ипотечных облигаций характерен короткий срок обращения (3-5 лет), несмотря на максимально возможный период в 10-20 лет. Но при этом схема их оборота совершенно не меняется и выглядит таким образом:
Рисунок 2. Все стороны оборота ипотечных облигаций остаются в прибылиГарантию выплаты причитающейся прибыли, и возврат вложенной суммы предоставляет государство.
Какими бывают ипотечные ценные бумаги?
На российском рынке в обороте встречаются три разновидности ценных бумаг, связанных с ипотечным кредитованием:
- Облигация с ипотечным покрытием – прибыль по этой ценной бумаге покрывается за счет обязательств заемщиков перед банком.
- Ипотечный сертификат участия – позволяет рассчитывать на определенную долю в ипотечном покрытии, сертификат именной.
- Закладная – ценная бумага, предоставляющая право получения прибыли по всем обязательствам, обеспечиваемым залогом недвижимости, бумагу делают именной.
Последний вариант считается наиболее распространенным в России. Впервые о закладной упоминается еще в Федеральном Законе «Об ипотеке» от 1998 года. Остальные появились сразу после принятия ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.
Из отличий первого варианта инвестирования можно отметить, что в случае отказа банка выплачивать прибыль по облигациям, инвестор имеет возможность наложить взыскание на сумму, которую будет возвращать заемщик. Для уменьшения рисков придерживаются правила, что банки не могут выпускать облигаций большим объемом, чем на 80% от цены всей залоговой недвижимости.
Для ипотечных сертификатов характерны следующие особенности. Их выдают компании с лицензией на работу с НПФ или ПИФ. Такие бумаги не имеют номинальной стоимости, зато в них точно установлено, какую именно долю в ипотечном покрытии имеет инвестор.
Закладные дают право получать причитающиеся средства (их обеспечение поддерживает залоговая недвижимость).
Какие доходы гарантируют ипотечные ценные бумаги?
Приобретают ипотечные облигации или закладные на фондовых рынках самостоятельно, при помощи управляющих (частных лиц) или брокеров. Правильный выбор посредника в дальнейшем может повлиять и на прибыль, и на гарантию возврата вложенных средств.
Рисунок 3. Ипотечные облигации считаются надежными инвестициямиПрибыль по ипотечным активам плавающая, она целиком зависит от процентной ставки на ипотечные кредиты. Например, если она достигает 15%, инвестор может рассчитывать на 9-10% дохода. Остальная сумма выплачивается в качестве вознаграждения различным посредникам (агентам, депозитариям и т.д.).
Стабильные показатели прибыли здесь отсутствуют, т.к. инвестор оказывается зависимым от последующих действий заемщика, тот же может поступить следующим образом:
- Взять кредит в другом банке, под более низкий процент.
- Досрочно погасить задолженность с перерасчетом выплачиваемых процентов.
Еще на результат могут повлиять понижение ставки, изменение курса валюты (при выдаче кредита не в иностранной валюте).
Существуют риски неполучения прибыли и невозврата вложенных средств. Связаны они с тем, что не все заемщики добросовестно исполняют свои обязательства по возврату займа (кто-то в связи с потерей работы или по иной уважительной причине, кто-то намеренно). Частично этот фактор «размазывается» благодаря неплохим усредненным показателям.
В нашей стране для этого вида инвестирования существует масса перспектив. Особенно это связано с активным ростом ипотечного кредитования, стабилизацией цен на жилье и улучшением благосостояния населения страны.
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг немного затормаживается из-за отсутствия или плохой проработки законодательной базы, обеспечивающей их оборот. Поэтому инвесторы предпочитают вкладывать средства в проверенные активы, имеющие сходную прибыльность. Так, привлекательны облигации федерального займа (ОФЗ). Для обоих вариантов предлагается один уровень прибыли – в районе 8-8,25%.
Важным моментом является то, что банки не всегда имеют с выпуска облигаций что-то, кроме возврата собственных денег, а без получения прибыли заниматься налаживаем столь громоздкой инфраструктуры, смысла нет. По этим причинам развитие ипотечных ценных бумаг, как средства инвестирования в нашей стране, остается под вопросом.