ILLIANA GREY Ипотечные инвестиции: выгоды, преимущества
Ипотечные инвестиции в наши дни – одно из наиболее разумных и предсказуемых решений, какое только можно придумать в период кризиса. Недвижимость во все времена и во многих странах считалась (и считается до сих пор) отличным инвестиционным инструментом, но финансы для инвестиций имеются не у многих людей. Именно тем, кому не по карману приобретение жилья за свои собственные деньги, подходит ипотека. Вторая сторона этой медали – постоянный спрос на аренду жилья. Соединив эти две составляющие вместе, мы получим выгодную инвестицию: взятие квартиры в ипотеку с последующей ее сдачей в аренду. Далее мы рассмотрим схемы ипотечного инвестирования, плюсы и минусы такого плана.
Преимущества ипотечного инвестирования
Идея покупки недвижимости в ипотеку с целью последующей сдачи в аренду совсем не нова. Россияне переняли этот опыт у американцев, которые успешно пользовались и пользуются до сих пор небольшим первоначальным взносом и пониженными процентами по ипотеке, приобретают дома, квартиры, апартаменты и успешно сдают их в аренду за солидные деньги. Для ипотечного заемщика – инвестора такая «авантюра» вполне прибыльна.
На территории РФ ипотечные инвестиции могут приносить прибыль далеко не везде. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге брать жилье в ипотеку и потом сдавать – крайне невыгодно. Причем, даже высокая арендная плата не сможет покрыть сумму ежемесячных взносов.
Где же выгодно инвестировать в ипотеку?
Выгоднее всего пользоваться услугами ипотечного кредитования в городах с невысокой стоимостью на недвижимость и не самой низкой ценой за аренду жилья. Нужно учитывать рентабельность аренды квартир, чтобы этот показатель был больше выплат по ипотеке.
О плюсах и минусах ипотечных инвестиций
Разумеется, такое инвестирование имеет свои плюсы. Квартира, приобретенная в ипотеку, обладает зафиксированной на сегодняшнем уровне ценой. Платежи, которые нужно совершать раз в месяц, тоже фиксируются. Размер взносов прописан в кредитном договоре, причем полностью, на весь период. Но такого не скажешь о рыночной стоимости квартиры и ее арендной цене – эти показатели будут расти. Например, если в 2005-м году можно было снять двушку в центре среднестатистического периферийного города «N» за 8000 рублей, то сейчас она сдается в аренду за 20 000 рублей, а размер взносов за ипотеку между тем остался прежним.
Покупка квартиры посредством ипотечного кредитования имеет смысл лишь в том случае, если в будущем пригодится вашей семье, например, достанется ребенку. Благодаря росту цен на недвижимость, арендная плата (о чем мы писали выше) тоже дорожает. Иногда всего за год она увеличивается в полтора раза. Таким образом, лицо, взявшее жилье в ипотеку, может полностью покрывать ежемесячный взнос, коммунальные услуги, плюс ко всему, получать небольшой пассивный доход.
Минусы ипотечного инвестирования мы тоже назовем:
- - Это 13% налог с любого дохода. Арендная плата как раз относится к налогооблагаемым доходам. Иными словами, собираясь получать доходы от сдачи квартиры в аренду, заранее вычитывайте из суммы 13% в «копилку» государства.
- - Сейчас в СМИ часто всплывает тема повышения налогов на приобретаемую недвижимость. В частности это касается собственников нескольких квартир, для которых недвижимость не является местом постоянного проживания. Сейчас этот налог минимален – всего несколько сотен рублей, но в скором будущем может вырасти в десятки раз. И все потому, что наше государство считает, будто собственнику «постыдно» иметь более одной-двух недвижимостей, а три-пять – уж точно перебор.
- - Третий пункт из нашей «минусовки» – самый скользкий и неоднозначный. Бывают такие ипотечные кредитные договоры, в которых указано, кто именно может проживать на территории квартиры. Обычно это члены семьи заемщика. А сдать жилые квадраты на законных основаниях имеется возможным только, получив непосредственное согласие от банка. Но так ли это важно, поскольку 98% заемщиков сдают свои квартиры нелегально…
Как все грамотно рассчитать? Ипотечные инвестиции без «осечек»!
В последние 10-15 лет ипотека стала просто спасением для тех граждан, которые не могут просто взять и накопить несколько миллионов рублей на новое жилье. Но, вместе с тем, жить-то где-то надо. Не стоит забывать о том, что, какой бы выгодный не был жилищный кредит, он всегда предусматривает весомую переплату от первоначальной стоимости недвижимости. Да и история эта с продолжением… лет, эдак, на 10-20.
Прежде чем мечтать о выгодных ипотечных инвестициях и брать займ на покупку жилья, неплохо для начала задуматься о своих финансовых возможностях и построить хотя бы приблизительный прогноз доходов всей семьи на ближайшие годы.
Сегодня некоторые банки намеренно снижают первоначальный взнос, делая его минимальным. Обычный минимум – это 10% от стоимости недвижимости. Но не стоит забывать - минимальный первоначальный взнос всегда сулит большой процент по кредиту. А это значит, что ежемесячные взносы будут куда более существенными, и могут лечь непосильным бременем на плечи человека, взвалившего на себя «не по Сеньке шапку». Самый оптимальный размер первоначального взноса – 25-35% и выше. Тогда и ежемесячный платеж выйдет минимальным. И волки сыты – и овцы целы...
Теоретически ипотека ВСЕМ обходится без переплат. Сейчас мы это докажем!
Для того, чтобы доказать состоятельность идеи об ипотеки без переплат, мы рассмотрим стандартный случай кредитования: сроком на десять лет, с первым взносом в 35% от стоимости квартиры и ставкой в 11% годовых. По утверждению аналитиков такие параметры выгоднее всего, ведь они приводят к выплате долга по кредиту без переплаты вовсе. И это, несмотря на проценты! Как? Все просто. Рынок обычно растет на 4-6% в год. А чтобы перекрыть переплату по процентной ставке, равной 11%, рынку нужно расти всего на 3,5% в год. Что произойдет неизбежно! Иными словами, за 10 ипотечных лет квартира подорожает именно на сумму, равную переплате по ипотеке.
Какой сегмент рыночной недвижимости привлекательнее всего?
Многие инвесторы в наши дни – во время кризиса и неоднозначной экономики в стране, задают себе один и тот же вопрос: в какой рыночный сегмент недвижимости лучше всего инвестировать финансы? Еще пару лет назад все виды недвижимости одинаково быстро росли в цене, и этот вопрос рассматривался под другим углом. Люди имели в виду источники дополнительной сверхприбыли. Сейчас ситуация резко изменилась. Ранее инвесторам стоило скупить однокомнатные квартиры в новостройке и преспокойно получать на этом 60% годовых. Но сейчас выгоднее всего вкладывать финансы в недвижимость на стадии «котлована». Обычно до сдачи дома в эксплуатацию проходит от 1 до 2 лет, и за это время можно «снять» до 200% от первоначальных вливаний в проект. Но тут не стоит забывать, что решение банка о выдаче ипотеки действует всего четыре месяца, поэтому прежде чем обращаться за ипотекой, выберите, в какой именно сегмент недвижимости будете инвестировать.