Норма капитализации – это коэффициент, который демонстрирует взаимосвязь между рыночной стоимостью актива и будущим доходом, сгенерированного данным активом. Его применяют в процессе оценивания инвестиционного проекта доходным подходом. Ставку капитализации не применяют если в течение года доход от приобретенного актива возрастал, а затем падал. 

Чаще всего норму капитализации применяют для оценивания объектов недвижимости, однако, ее можно использовать при оценке ценных бумаг или других активов. Например, для акций ставка капитализации рассчитывается путем деления рыночной стоимости на сумму дивидендов.

Формула расчета нормы капитализации

Существует ряд основных способов определения нормы капитализации:

• Прямой;
• Связанных инвестиций;
• Возмещения капитальных расходов.

Согласно прямому методу коэффициент рассчитывается как сумма годового дохода, полученная от актива, деленная на затраты по его приобретению:

Н_кап=ЧД/С_акт, где: 

ЧД – чистый доход;

С_акт – стоимость приобретенного актива

Связанные инвестиции

В случае если актив приобретается частично с помощью собственных средств, а частично – внешних инвестиций, норма капитализации должна обеспечивать требования доходности на обе части капиталовложений. Тогда величина ставки капитализации вычисляется методом связанных инвестиций.

Ставку для капиталовложений внешнего инвестора определяют по формуле:

где Rm – норма капитализации заемного капитала;

ДО – годовые выплаты;

К – сумма кредитных средств.

Ставку для собственных капиталовложений определяют  как:

 где Rc – норма капитализации собственных вложений; 

PTCF –денежный поток за год (до выплаты налоговых обязательств); 

Кс – сумма собственных капиталовложений.

Общую норму капитализации рассчитывают, как средневзвешенное значение двух ставок:

где М – отношение величины заемных средств к общей стоимости приобретенного актива.

В случае прогнозирования изменений рыночной стоимости приобретенного актива, необходимо в процессе расчетов нормы капитализации учитывать возврат основной суммы капиталовложений (процесс рекапитализации). Для возврата инвестиционных вложений необходимо часть от полученного операционного дохода отложить в фонд под процентную ставку рекапитализации.

Возмещения капиталовложений

Норма капитализации формируется из двух составляющих: ставки доходности капиталовложений, которая выплачивается инвестору за пользование инвестицией, и норма возврата (возмещение суммы первоначальных инвестиций):  

Н_кап=R_дох+ ∆*R_возв, где: 

Н_кап – норма капитализации;

R_дох – ставка доходности;

∆ - часть активов, подверженных износу;

R_возв – норма возврата.

Ставка доходности капиталовложений рассчитывается путем прибавления к безрисковой ставки премий за рискованность, а также других дополнительных компенсаций.

Безрисковая ставка – это ставка, отражающая возможность инвестирования денежных ресурсов без какого-либо риска их невозврата. В качестве безрисковой ставки часто выступает ставка доходности по ОФЗ, ВЭБ. Премия за риск состоит из различных элементов:

• Компенсация за низкий уровень ликвидности (учитывается риск невозможности моментального возврата вложенных в объект инвестиций). Эту компенсацию рассчитывают на уровне инфляции доллара;
• Компенсация за риск (учитывается вероятность потери потребительской стоимости актива). Это компенсация может быть рассчитана в размере страховых платежей;
• Плата за инвестиционный менеджмент (учитывается необходимость участия опытного управленца в процессе эксплуатации актива). Даная надбавка формируется с учетом коэффициента недогрузок и потерь.