Wise Ставка капитализации - параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).
Ставка капитализации: сущность, правила применения
Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации - тот показатель, который предоставляет нужную информацию.
Знание процента будущей прибыли позволяет:
- быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:
- сравнить параметры разных объектов недвижимости;
- оценить норму доходности для той или иной инвестиции.
Ставка капитализации - параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.
Правила применения ставки капитализации:
1. Ставка капитализации - расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.
2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.
3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.
Ставка капитализации: особенности расчета, рекомендации
Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:
V = I/R,
где V - цена, заплаченная за объект сделки;
- R - ставка капитализации;
- I - доход, который можно получить от покупки.
При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:
R = I/V.
Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:
- рыночных данных;
- уже имеющихся показателей.
После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.
Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:
1. Операционные - отопление, охрана, электричество, газ и прочие.
2. Фиксированные - выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.
После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.
Общие рекомендации по ставке капитализации:
1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.
2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры - результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.
3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).
4. Уменьшение ставок капитализации - явный признак стагнации рынка.
5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.
6. Ставка капитализации - параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.