Pazl Что собой представляют форвардные контракты на сегодняшний день?
Это очень распространенная, широко используемая методика финансирования различных проектов жилищного строительства. Существующие тенденции благоприятствуют тому, что упор делается на финансирование современных новостроек.
Рассмотрим более подробно вопрос о том, насколько выгодными и надежными являются форвардные контракты, могут ли они обеспечить какие-либо гарантии заказчикам.
Итак, по своей сути форвардный контракт представляет собой особую форму договора, согласно которому уполномоченный представитель компании-застройщика (в том числе сама компания-застройщик) обязан в оговоренные сроки передать указанную недвижимость покупателю. Покупатель же, в свою очередь, обязуется согласно указанным в контракте срокам оплатить полученную недвижимость. Практически во всех случаях заключения таких контрактов, цена оговаривается изначально, и регистрируется документально.
Фактически форвардный контракт – это двухсторонний договор, каждый пункт и условия которого должны быть в точности выполнены обеими сторонами. Такие договора предполагают четкую фиксацию всех условий, в том числе:
- всего, что касается суммы, которую должна получить компания-застройщик;
- курс валюты на момент заключения договора (обычно он фиксируется, и на итоговую сумму его вариативность не оказывает влияния);
- сроки, в которые должно быть завершено строительство объекта и сроки, в течение которых объект должен быть введен в эксплуатацию;
- все характеристики технического плана для объекта договора.
Каждая из сторон также имеет возможность отказаться от выполнения обязательств, предписанных данным договором, основываясь на принятых законодательных нормах, предусматривающих подобный вариант, и по взаимному соглашению сторон, если вопрос полностью урегулирован ими.
Передача или продажа обязательств, которые берет на себя компания-застройщик, невозможна, если на это не получено письменное, документально оформленное разрешение покупателя, заключившего договор с этой компанией. С другой стороны, покупатель обладает таким правом. Покупатель по своему желанию может продать подобный договор третьему лицу в любой момент, вне зависимости от того, на какой стадии находится процесс исполнения форвардного контракта, не согласовывая это с компанией-застройщиком. Такая передача возможна только при условии невнесения соответствующего пункта, касающегося возможностей передачи собственности третьим лицам.
В соответствии с принятыми законами, правилами, арбитражем и уставом биржи, происходит обязательная регистрация любых форвардных контрактов, заключенных между застройщиком и покупателем. Процесс регистрации осуществляется в товарной бирже. Следует знать, что подобные контракты не относятся к договорам, которые требуют обязательного официального подтверждения со стороны нотариусов.
Согласно все тех же законови правил, все претензии, которые появляются у покупателя в ходе выполнения контракта, или которые возникают по завершении строительства, он может предъявить только компании-застройщику, с которой подписывался контракт.
Оформление форвардных контрактов является очень выгодным для компаний-застройщиков мероприятием, так как в подобных случаях полностью отпадает необходимость в целевых облигациях. При этом для покупателя процедура так же достаточно привлекательна, так как приобретение недвижимости происходит из первых рук, и покупатель становится первым владельцем недвижимости в момент внесения оговоренной суммы на счет компании-застройщика и оформления соответствующего процедуре передачи недвижимости договора купли-продажи.
Соответственно, процедура оформления права собственности также упрощается: единственным собственником становится заказчик, а необходимость в нотариально заверенных документах полностью отпадает (оформление возможно при согласии сторон).
Преимущества форвардных контарктов
Существует ряд плюсов, которыми руководствуются застройщики при подписании форвардных контрактов.
Во-первых, до сих пор не принято ни одного закона, который занимался бы регулированием форвардных контрактов.
Во-вторых, при заключении контрактов такого типа отпадает необходимость в единоличном владении компанией-застройщиком как участком земли, на котором производится строительство, так и всей необходимой документацией, которая подтверждает право собственности на сооружение.
В-третьих, форвардные контракты предоставляют большую свободу в вопросах оформления документации. Ведь в процессе продажи целевых облигаций для получения гарантированного результата и правильного оформления компании-застройщику приходится нанимать дополнительный персонал, специализирующийся по вопросам бухгалтерского учета, ценных бумаг и налогообложения.
В-четвертых, заключение форвардных договоров «развязывает руки» застройщику, так как по этой схеме у него не возникает нужды в управителе, и он единолично контролируется все финансовые средства, которые используются в процессе строительства.
В-пятых, обособленность форвардных контрактов дает компании-застройщику возможность существенно упростить все действия, связанные с оптимизацией налогообложения. Данная схема позволяет существенно снизить цену недвижимости (что является несомненным плюсом для покупателей), и увеличить приток прибыли (отличная мотивация для компании-застройщика).
Одним из неоспоримых преимуществ форвардных контрактов, используемых в качестве инструмента купли-продажи недвижимости, считается наличие гарантий по отношению к покупателю. Такие гарантии позволяют минимизировать ряд рисков, в том числе:
- риски, связанные с двойными продажами (покупатель гарантировано получает первостепенное преимущественное право на покупку недвижимости, подтвержденное двустороннем подписанным контрактом);
- риски использования приобретенной покупателем собственности в иных целях;
- риски, которые касаются расчетов между покупателем и компанией-застройщиком (отсроченные или незавершенные платежи);
- риски, касающиеся махинаций с недвижимостью (которые так часто встречаются на современных рынках недвижимости).
Несмотря на все, сказанное выше, стоит учитывать один непреложный факт: о том, в каком состоянии находится проект, о реальных предпосылках его завершения и о том, насколько результат будет соответствовать тому, что прописано в контракте, знает только компания-застройщик.
Именно по этой причине все форвардные контракты в обязательном порядке регистрируются на товарных биржах. Такой шаг позволяет бирже вести учет контрактов и обеспечивать выполнение обязательств обеих сторон, их подписавших. Тем не менее покупателю перед заключением сделки нужно обязательно выяснить у представителей компании-застройщика, есть ли у них вся необходимая документация, в том числе разрешение на строительство и прочие документы, подтверждающие законность проведения каких-либо работ на выделенном участке.