igo.afonin Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.
Рыночная оценка: понятие и сфера применения
Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.
Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.
Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.
В отдельных случаях рыночная оценка — это обязательная процедура.
Объекты рыночной оценки
Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:
- нематериальные активы;
- паи, доли, акции;
- транспортные средства, различное оборудование;
- объекты незавершенного строительства;
- инженерные коммуникации — мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
- объекты промышленной недвижимости — промышленные комплексы, сооружения и здания;
- объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
- объекты жилой недвижимости — таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
- земельные участки и др.
Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:
- передача объектов в доверительное управление;
- оценка арендной платы;
- страхование;
- реорганизация и реструктуризация;
- постановка объектов на баланс предприятия;
- внесение взносов в уставный капитал;
- определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
- вступление в наследство;
- приватизация;
- кредитование, включая ипотеку;
- оформление залога;
- выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
- сделки купли-продажи.
Методика проведения рыночной оценки
Методология рыночной оценки включает в себя:
- оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
- оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы — как текущие, так и будущие).
Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.
Основной метод — это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда рынок уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный сегмент рынка (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.
Затратный подход — это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.
Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую прибыль может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в бизнес. Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития — основа данной процедуры.
Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости — номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.