Ипотека первичная

Кредит на квартиру или земельный участок под строительство – это один из популярных способов решения жилищного вопроса. Преимущественно так и приобретается жилье на вторичном рынке, изобилующем предложениями. Нередко частные лица даже и не знают, что по той же самой ипотечной схеме можно приобрести квартиру в строящемся доме, так называемой новостройке.

 

Для этого существует отдельный термин – «ипотека первичная», но, по всей видимости, на просторах нашей родины рынок ипотечного кредитования развит недостаточно сильно, чтобы заинтересованность вклада в строительство начала превышать спрос на готовые к переезду квартиры с вторичного рынка.

Рисунок 1. Кредит можно взять еще на этапе строительства дома

 

Преимущества первичной ипотеки

Несмотря на предоставление, немного пониженных процентных ставок на рынок готового жилья, первичная ипотека нередко оказывается более выгодным вариантом кредитования. Ведь кроме процентной ставки для потенциальных заемщиков важны и другие моменты.

 

• Цена за квадратный метр в новостройке обычно более скромная, чем на некоторые квартиры в уже отстроенном доме, хоть и бывает тенденция к постепенному росту.
• Новая квартира обладает юридической чистотой. Жилье гарантированно не было в залоге, не появятся наследники и другие претенденты на жилую площадь. Отсюда идет изрядная экономия, можно отказаться от экспертизы права собственности, а также уменьшить число страховок, оставив, например, только страхование жизни заемщика.
• Исключается работа через посредника (риелтора), требующего оплаты комиссий и работ по поиску и подбору жилья.
• Новые дома нередко располагают в более удобном районе, с новыми проездными частями, крупными торгово-развлекательными центрами и административными учреждениями.
• Инфраструктура новых микрорайонов соответствует современным требованиям, на этапе строительства сразу предусматриваются места отдыха, детских площадок и мест для парковки, чего зачастую нет в районах старой застройки.

 

Из-за столь положительных свойств ипотека первичная имеет благоприятные прогнозы развития на российском рынке жилья. А учитывая возрастающую конкуренцию на рынке строительства многоэтажных жилых домов, можно рассчитывать на различные льготы от застройщика. Для организаторов постройки дома важно как можно быстрее реализовать недвижимость и приступить к возведению новых проектов.

 

Стоит отметить еще и то, что новые квартиры обычно более просторны, в них сразу же произведен косметический ремонт и установленные новые коммуникации, это исключает необходимость менять все самостоятельно как минимум на срок выплаты ипотеки.

Рисунок 2. Ипотека делает новое жилье более доступным

 

Что может помешать развитию первичной ипотеки?

Не все банки предоставляют для всеобщего пользования тарифы на кредитование новых квартир, пусть даже и только что построенных и сданных в эксплуатацию. Происходит это по следующим причинам.

 

• Низкая скорость постройки новых домов, застройщики просто не успевают вслед за повышенным интересом к ипотечному кредитованию.
• Отсутствие интереса банков к относительно небольшому количеству сдаваемых домов, не играющему особой роли в общем объеме ипотечного кредитования.
• Наличие юридических особенностей при покупке нового жилья ограничивает банк в его стремлении выдать как можно больше кредитов, поэтому они идут по пути «наименьшего сопротивления», продвигая вторичный рынок.

 

Большим подспорьем в развитии первичной ипотеки стало «замораживание» цен на новое жилье, когда получить прибыль строительная организация может, только продав жилье. А не как при наличии постоянного роста цен на квартиры, когда при продаже небольшого количества квартир можно было говорить о самоокупаемости и рентабельности постройки нового дома.

 

Искусственный спрос, создаваемый ипотечным кредитованием, заметно повышает шансы застройщика в реализации всего объема построенного жилья. Помимо этого они нередко устраивают выгодные акции, привлекающие потенциальных покупателей.

 

А есть ли недостатки?

На практике у первичной ипотеки встречаются некоторые недостатки. В первую очередь, это вероятные требования банковских организаций предоставления поручителей до тех пор, пока строящийся объект не будет построен и сдан в эксплуатацию. Впоследствии они не понадобятся, т.к. квартиру можно будет оформить в залог, но найти желающих стать поручителем не так просто. Иногда мешает то, что все близкие и знакомые сами являются заемщиками, а это серьезно снижает шансы на принятие их кандидатуры.

 

Немаловажен вопрос и выбора оптимальной валюты ипотечного кредита. Даже заранее изученный диапазон колебаний не даст гарантии сохранения обменного курса на многие года вперед. Тем более что большая сумма кредита приводит к большим дополнительным затратам при росте обменного курса валюты всего на несколько копеек.

 

Стоит отметить и такие детали, как отказ от предоставления скидок на процентную ставку в период прохождения акций, если клиент банка настаивает на оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры в новостройке.

 

В некоторых банках неохотно оформляют ипотеки в случае наличия у заемщика детей, т.к. по их мнению, это юридически усложняет процедуру оформления. Хотя определенная категория клиентов может стать привлекательной для банков-кредиторов, например, такие заемщики, которые имеют на руках материнский сертификат.

 

Наиболее вероятен отказ в предоставлении кредита в случае, если заявка подается еще на первичном этапе строительства, когда только закладывается фундамент и т.п. Достаточно повторить эту попытку ближе к окончанию процесса возведения здания.

 

Нюансы могут всплывать при проявлении недобросовестности застройщиком, несмотря на его аккредитацию банком. Такое может произойти, например, в случае предоставления им недостоверной информации о текущем состоянии стройки.

 

 

В целом, имеющиеся недостатки первичной ипотеки с лихвой окупаются преимуществами перед остальными вариантами. Поэтому рынок новостроек активно развивается, и многие банкиры замечают рост приобретения таких квартир по сравнению с вторичным рынком.