berdeu2013 
Первичный ипотечный рынок – это предоставление займов под залог недвижимости или выпуск ипотек, выступающих в роли финансовых инструментов, обращающихся на рынке. Ипотека представляет особую форму имущественной гарантии по обязательствам заемщика. При этом недвижимость сохраняется в его пользовании. При невыполнении должником кредитных обязательств, у кредитора есть право продать имущество, чтобы вернуть свои деньги.
Квартирный вопрос
Чтобы разрешить жилищный вопрос, многие граждане обращаются в кредитные организации за ипотечными ссудами. Среди эффективно развивающихся сегментов современного банковского бизнеса нужно отметить ипотечное кредитование. В свое время рост рынка привел к возникновению разнообразных ипотечных программ. Займы выдавались не только на первичную недвижимость, но и на покупку жилья на вторичном рынке. Сегодня спрос на ипотеку уже немного уменьшился, однако, кредитные учреждения по-прежнему стараются увеличивать объемы выдачи кредитов. Потому как это способствует увеличению их активов.
России была разработана государственная ипотечная программа, благодаря которой для многих граждан жилье формально стало намного доступнее. Однако если заемщик сможет оформить ссуду на покупку квартиры, то нет гарантий, что он своевременно въедет в новую квартиру. При этом россияне считают ипотеку «долговой ямой», выбраться из которой практически невозможно.
Специфика ипотеки
Все операции, проводимые на рынке ипотеки, проводятся в два этапа:
- Первый этап связан с предоставлением кредитов заемщикам под залог самой недвижимости. Продолжительность кредитования приводит к снижению объема свободных денежных средств, требуемых для обычной работы финансовых структур. Проблему рефинансирования (возврата) ипотечных кредитов решает вторичный рынок;
- Второй этап (возврат кредитов) проводится путем уступки кредитных обязательств специализированным организациям.
Первичный рынок недвижимости
По мнению экспертов, первичный рынок признается наиболее рискованным. Здесь существуют следующие проблемы:
- Первые затруднения возникают на стадии оформления ипотечного договора. Банки выдвигают жесткие требования к клиентам, имеющим незначительный ежемесячный доход. Огромные страховые проценты увеличивают итоговую сумму займа в 1,5 – 2 раза;
- Банк имеет право вносить изменения в процентную ставку, не учитывая мнения заемщика;
- При взятии кредита под застройку или заключении договора о софинансировании, нет гарантии в том, что застройщик будет порядочным. Сегодня существует множество замороженных долгостроев. При своевременной сдаче жилья нет гарантии того, что строение будет иметь надлежащее качество. Также существует вероятность того, что заемщику придется оплачивать откаты, которые строительные компании выплачивают местным властям;
- Рекламные ролики, рассказывающие о продаже в ипотеку районов, имеющих отличную экологию, развитую инфраструктуру, часто является обманом. Первичный осмотр выявляет разнообразные недочеты новостроек, отсутствие парковок, автобусных остановок, школ и детских садов;
- Квартира, купленная в новостройке, будет собственностью банка до того момента, пока заемщик полностью не погасите кредит.
Программа «Первичный рынок»
С помощью этой программы заемщики могут купить квартиру в новостройке под залог права требования. Единственным условием является покупка недвижимости только у тех застройщиков, которые аккредитованы банком. Заемщик получает шанс приобрести жилье по привлекательной стоимости для постоянного проживания после ввода дома в эксплуатацию. Еще одним плюсом является инвестирование собственных сбережений.
Положительные стороны программы:
- шанс купить квартиру на начальном этапе строительства;
- заманчивые условия кредитования;
- минимальные сроки рассмотрения заявки.
Отрицательные стороны программы:
- до конца срока действия кредитного договора квартира будет собственностью банка;
- для оформления в ипотеку первичного жилья, заемщик должен предоставить полный пакет документов и иметь стабильную заработную плату.
Специфика первичного рынка
В Гражданском законодательстве содержится полный перечень объектов, которые признаются недвижимым имуществом. Предметом ипотеки на первичном рынке может стать недвижимость, которая находится в гражданском обороте, предполагающем ее отчуждение. Первичный рынок является тем сегментом ипотечного рынка, который охватывает взаимоотношения между должником и кредитором, вступающими в договорные отношения. При этом недвижимость как предмет сделки будет считаться залоговым имуществом.