Yulikavi Ипотечный залог – недвижимое имущество, выполняющее роль обеспечения по долговым обязательствам. Перехода права собственности при этом не происходит – квартиры и дома остаются в распоряжении их владельцев, но кредитор получает право удовлетворения своих требований за счет реализации предмета залога. В большинстве случаев банки не рискуют выдавать более 40-60% от оценочной стоимости недвижимости, потому как в процессе долгой эксплуатации происходит износ и снижение цены, а кредиты могут быть выданы на сроки, превышающие 10-20 лет.
В роли ипотечного залога может выступать, как приобретаемая недвижимость – квартира, дом, земельный участок под строительство, так и уже имеющаяся в собственности заемщика. Так, крупные кредиты на ремонт и удовлетворение потребительских нужд выдаются на основе залога жилья, а коммерческие займы на модернизацию и расширение производства нередко выдаются с обременением недвижимости предприятия.
Оценка ипотечного залога
Недвижимость, коммерческая и жилая, всегда ликвидная. В связи с чем, банки рассматривают такой залог с наибольшим интересом. Ставки по ипотечным кредитам всегда ниже, а требования к заемщикам, предоставляющим для обременения свое имущество, существенно снижаются. Но, объем ссудных средств напрямую зависит от стоимости объекта залога.
Законодательство предусматривает два варианта оценки:
• Внутренняя, производится собственником недвижимости на основании состояния, года постройки, расположения и средних рыночных цен.
• Независимая оценка, осуществляется аттестованными компаниями на основании технической документации и нормативных актов Гражданского Кодекса. Этот вид является предпочтительным для банков, потому как профессиональные оценщики не заинтересованы в увеличении стоимости и дают наиболее объективную оценку.
Таким образом, банк не участвует в определении стоимости залога, а при расчетах максимально возможной суммы основывается на документированной информации, полученной от заемщика. На величину кредита и ставки по нему оказывает непосредственное влияние не только стоимость, но и ликвидность залога, которая определяется расположением, перспективами региона, площадью недвижимости, спросом и прочими факторами.
Решение об условиях выдачи ипотеки определяется на основании акта оценки, который содержит анализ, расчеты и обоснование вынесенного вердикта о стоимости. Документ, выданный независимым оценщиком, должен включать ряд параметров:
• Наименование исполнительного органа и собственные данные оценщика - фамилия, имя, отчество, номер и срок действия аттестационного документа, дающего право на осуществление деятельности
• Цель оценки
• Валюта, в которой производится оценка
• Дата проведения независимого анализа
• Указание используемых способов оценки и методов расчета
• Результат вычислений без НДС
Акт оценки недвижимости может содержать и иные параметры, которые желает увидеть в нем заемщик или кредитор, но отсутствие хотя бы одного из указанных пунктов делает документ недействительным.
Правовые аспекты залога
Появление на рынке ипотечного кредитования в начале нулевых породило массу мифов и домыслов, развенчать которые банкам нелегко и по сей день. Некоторые заемщики всерьез считают, что приобретаемая в ипотеку квартира вплоть до последнего погашения является собственностью банка, который милостиво разрешает в ней жить. В действительности, право собственности остается за владельцем квартиры, с некоторыми оговорками:
• Банк имеет право требовать страхования недвижимости от пожаров, наводнений, стихийных бедствий и прочих факторов, которые считает актуальными, потому как в случае отказа от погашения ипотечный залог должен покрыть его ущерб.
• Недвижимость, обремененная долговым обязательством, не может быть продана, передана по наследству или подарена. При необходимости переоформления и передачи прав собственности важно согласовать свои действия с банком-залогодержателем. В качестве альтернативы может быть предложено рефинансирование оставшейся суммы долга, переход долговых обязательств на нового собственника или предоставление иной недвижимости в качестве обеспечения.
• Выселить жильцов и выставить недвижимость на продажу в случае отказа от погашения кредитор может только по решению суда. При наличии у заемщика других долгов, подлежащих срочному возврату, первым свои требования удовлетворяет залогодержатель.
Ипотечный залог – форма обеспечения долговых обязательств, при которой и собственник остается при недвижимости, и банк получает твердые гарантии возврата заемных средств. Обременение жилья и коммерческих помещений позволяет получить крупные суммы с наиболее выгодными условиями погашения, причем размеры доходов при рассмотрении заявки отодвинутся на второй план в виду наличия твердых гарантий возврата.