Dmitriy0012 Сущность ипотечного кредита
Ипотечный кредит является разновидностью кредита, который предоставляется под залог недвижимости.
Особенностями ипотечного кредита являются:
1. Залог по ипотечному кредиту может быть только в виде недвижимого имущества. Если заемщик не выполняет свои обязательства обусловленные договором, то кредиторская задолженность будет погашена при реализации заложенного имущества;
2. Длительный срок действия договора на ипотечное кредитование (до 50 лет);
3. Обязательные субъекты сделок по ипотечным кредитам – это страховые и оценочные компании обеспечивющие безопасность операции;
4. Ипотечный кредит погашается ежемесячно равными платежами (аннуитетами)
Субъекты ипотечного кредита
1. Заемщиком выступает юридическое/физическое лицо, которое стремится максимизировать объем привлеченных дешевых финансовых ресурсов, чтобы организовать или реконструировать действующее производство товаров, или иметь возможность приобрести более лучшее и дешевое жилье.
2. Кредитором выступает юридическое/физическое лицо, передающее имущество в ипотеку. В случае, когда кредитор – это банк, то он старается максимизировать доходность активных операций, ограничить риски и обеспечить возвратность ссудного капитала.
3. Страховая компания помогает оформить страховку недвижимого имущества предоставляемого под залог.
4. Оценочная компания является специалистом в оказании консалтинговых услуг и оценки. Они определяют рыночную и ликвидационную стоимость залогового имущества.
5. Ипотечный брокер – это специалист, который осуществляет подбор, оформление и получение ипотечных кредитов, то есть является посредником между банком и заемщиком.
Предмет залога ипотечного кредита
Согласно Федеральному закону №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предметом залога может выступать:
- Земельный участок;
- Фирма, здание, сооружение или другая недвижимость, которая используется в процессе предпринимательской деятельности;
- Жилой дом, квартира, их части, которые состоят из изолированных комнат;
- Дача, садовый дом, гараж, строения потребительского предназначения;
- Незавершенное строительство недвижимости, осуществляемое на земельном участке;
- Воздушные и морские суда, космические объекты, право аренды;
- Право требования участника долевого строительства.
Имущество, которое отдается под залог ипотечного кредита, должно быть собственностью залогодателя или же принадлежать ему на праве хозяйственного ведения. Чтобы оформить как залог недвижимость, которая находится в совместной собственности без определения долей, нужно письменное согласие всех собственников. Если имеется долевая собственность, то согласие других собственников не нужно.
Критерии, присущие предмету залога при ипотечном кредите:
1. Приемлемость – простота в реализации, сохранность потребительских свойств долгое время.
2. Достаточность - стоимость залога должна покрывать не только основную сумму долга, а и:
- Проценты за использование кредита;
- Убытки или неустойки, если не выполняются обязательства по ипотеке;
- Проценты за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренные обязательствами, которые обеспечены ипотечным кредитом;
- Расходы на содержание и охрану залога;
- Расходы на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам и платежам, связанным с этим имуществом;
- Судебные издержки;
- Расходы в случае реализации имущества, отданного под залог.
Этапы осуществления ипотечного кредита:
1. Заемщик обращается в банк для получения ипотечного кредита. На этом этапе банк проверяет право собственности на предмет залога, оценивается стоимость имущества;
2. Согласовываются условия кредитования (сумма кредита, условия, стоимость имущества);
3. Проводится страхование. Заемщик страхует недвижимость за свой счет на время действия договора и определенное время после его окончания;
4. Подписывается кредитный договор и оформляется залоговый договор;
5. Залоговый договор регистрируется в Органах государственной регистрации;
6. Контролируется исполнение условий ипотечного кредита заемщиком.
Основные формы погашения ипотечного кредита:
1. С постоянной процентной ставкой – это ипотечный кредит с равномерными сумами платежей и постоянными отчислениями.
2. С фиксированной процентной ставкой и растущими платежами – участники могут быстрее выкупить часть имущества, находящегося в залоге.
3. С переменной ставкой – такая процентная ставка залога привязывается к другим процентным ставкам на рынке и корректируется согласно их изменениям