Vergunov Alexey Российский рынок коммерческой недвижимости в 2015 году продолжает испытывать давление в связи с кризисными явлениями прошлого года. В то время как на рынке жилой недвижимости мы наблюдаем повышение спроса, коммерческой недвижимости свойственно уменьшение банковского финансирования, падение спроса и снижение арендных ставок, уменьшение объёма реальных сделок. Негативно повлиял на все секторы коммерческой недвижимости отток иностранного капитала, происходивший в 2014 году: объём инвестиций по оценкам на I квартал 2015 года оценивается в $520 млн., что является наименьшим показателем за последние 5 лет. Повышение ключевой ставки ЦБ РФ увеличило стоимость кредитов: ставки по кредитам в конце 2014 года достигли 20-25% в рублях. Девелопмент коммерческой недвижимости был скован жёсткой политикой банков и ограниченным кредитованием. 2014 год в связи с известными кризисными явлениями ознаменовался снижением деловой активности. Тем не менее, в 2015 году основной интерес инвесторов направлен на офисный рынок, где доля сделок составила 60% от общего объёма, размер инвестиций (по данным Colliers International)
Как и прежде, основное внимание инвесторов направлено на столицу: подавляющий процент сделок приходится на Москву и всего несколько небольших транзакций на региональный рынок (около 1%). Несмотря на уменьшение спроса и без того возросшее предложение, за 2015 год только в Москве было введено рекордное количество торговых площадей, строительство и сдача в аренду которых были начаты до кризисной ситуации на рынке. Таким образом, рынок коммерческой недвижимости перенасыщен, объём предложения достиг рекордных показателей, равно как и показатель вакантности площадей. В то время же в офисном сегменте наблюдается некоторый рост в связи с более ограниченным предложением и уменьшением объёмов предполагаемых к вводу площадей. Именно на офисный сегмент приходится большая часть инвестиционных сделок — 39,6%, в остальных же сегментах коммерческой недвижимости инвестиционная активность по-прежнему рекордно низкая. Большой удар пришёлся по регионам — риски, сопряжённые с нестабильной экономической обстановкой, делают коммерческую недвижимость в регионах непривлекательной для инвесторов.
Россия имеет один из крупнейших рынков недвижимости в Европе. Несмотря на то, что в 2014 году многие компании приостановили свою деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, этот сегмент по-прежнему является привлекательным для инвесторов. Потенциальным инвесторам важно оценить все возможные риски, связанные с усугубляющейся обстановкой на рынке. Итоги двух кварталов 2015 года показывают, что 60% всех инвестиций (см. рисунок 1) в коммерческую недвижимость приходится на российский капитал: рынок в России всё так же нестабилен для иностранных инвесторов, спрогнозировать изменения сложно.
К концу 2015 года к вводу заявлено дополнительное количество площадей, однако многие проекты с большой долей вероятности перенесут открытие: прирост предложения только увеличит вакансию, имеющую рекордные показатели в этом году (8-9%). Ввод новых объектов в эксплуатацию уже в 2015 году замедляется, к 2016 году в офисной недвижимости планируется к вводу всего два бизнес-центра, на 2017 год проекты вовсе приостановлены. Подобные меры, по мнению экспертов, должны уравновесить рынок и снизить вакансию. Таким образом, в перспективе арендаторы будут вынуждены выбирать из уже имеющихся объектов. Собственники коммерческой недвижимости вынуждены идти на ряд уступок для заполнения пустующих площадей — снижаются цены в соответствии с реалиями рынка, фиксируется курс валюты договора, происходит переход на процент с оборота и др. Арендаторы отказываются от пролонгации, избавляются от нерентабельных площадей, анализируя эффективность того или иного объекта недвижимости, и ведут свою деятельность с предельной осторожностью.
Несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации в России, прогнозировать улучшение ситуации на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему сложно. Восстановление отечественного рынка коммерческой недвижимости всё так же затруднено из-за неопределённой макроэкономической и геополитический ситуации. Аналитики JLL полагают, что общий объём инвестиций по итогам 2015 года не превысит $3 млрд. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которая с 16.06.2015 составляет 11,5%, а также стабилизация цен на нефть и укрепление национальной валюты позволят несколько снизить давление на отечественный рынок коммерческой недвижимости, однако в краткосрочной перспективе заметного улучшения ситуации на рынке ожидать не приходится: восстановление темпов роста предшествующих лет планируется не раньше 2016 года. Аналитики полагают, что к началу 2016 года ситуация на рынке начнёт постепенно улучшаться и после сильного спада начнётся затишье.