Market Commentary Целыми поколениями строительство односемейных домов служило главным фактором роста экономики США. Однако на сегодняшний день говорить о какой-либо строительной промышленности в Штатах вообще не имеет смысла. Ниже представлены 7 графиков продаж недвижимости от Census Bureau, глядя на которые, можно понять, насколько плохо сегодня обстоят дела на рынке недвижимости.
В сентябре продажи новых домов упали и теперь едва превышают необходимый для существования отрасли минимум… О показателях 2005 года даже говорить не приходится: очевидно, что сегодняшняя ситуация - лишь “отблеск былой славы”.
Небольшой отыгрыш показателей все равно не дотягивает даже до худших времен кризисов 1992 и 1974 годов. Даже несмотря на то, что в США сегодня проживает на 45 млн. больше семей, чем в 80-х, продажи находятся на уровне минимума времен экономического спада 1982 года.
Показатели полной занятости вернулись к уровню 2007 года. Принято считать, что рост недвижимости и рост занятости завязаны друг на друге, и за одним неизменно последует второе. Однако несмотря на то, что уровень занятости демонстрирует рост с 2013 года, недвижимость не торопится брать с него пример. Это происходит из-за того, что стабильность и престижность новых рабочих мест оставляет желать лучшего. А в таких условиях приобретение недвижимости оценивается как риск. Более того, из-за политики нулевой процентной ставки управляющим корпорациями выгоднее скупать собственные акции, поглощать конкурентов и увольнять работников, чем вкладываться в появление новых рабочих мест.
Хоть домостроительные фирмы и пытаются бросить пыль в глаза, выпуская “правдивую” статистику о своем якобы стремительно развивающемся бизнесе, факты говорят об обратном. Разница между тем, что они говорят и тем, что есть на самом деле, пропорционально соответствует бесполезности этих самых опросов. Взгляните на ложь недавно обнародованного графика от Национальной ассоциации домостроителей (NAHB). В отличие от времен строительного бума, сегодня рынок недвижимости делят между собой лишь несколько компаний, которые строят, в основном, дорогостоящие дома люкс-класса. Так что с их точки зрения отрасль действительно идет в гору.
В то время как продажи уменьшаются, взвинчивание цен набирает новые обороты. Однако экономисты предпочитают этого не замечать, поскольку показатели недвижимости вычисляются методами, отличающихся от правительственных. Дома причисляются к активам, поэтому политики и экономисты называют ежегодный подъем цен на недвижимость на 13.5%… Просто подъемом цен. Что вы, никакой инфляции.
Но в отличие от субъективных методов измерения, тренд никогда не врет. Новые дома становятся все менее и менее доступными для американского среднего класса. Ниже представлено еще одно “достижение” политики нулевой процентной ставки:
Зафиксированный в 2010 году рост - это не более чем результат возросшего числа бейби-бумеров, созревших до покупки дома, а также увеличения числа пенсионеров. Но на графике видно, что даже этот небольшой перерыв не прекратил жилищной лихорадки. А на среднем западе и северо-востоке США не было даже такого роста. Сентябрьские продажи в северо-восточной части Штатов вообще достигли нового рекордного минимума. В западной части страны еще происходит незначительный рост, но даже несмотря на это сентябрьский показатель составляет лишь 36% от уровня продаж 2005 года.
Принимая во внимание то, что случившиеся капли роста обязаны лишь демографической ситуации, можно сделать вывод о том, что политика нулевой процентной ставки, скажем так, оказала довольно посредственное воздействие на восстановление американской экономики, да и то только благодаря тому, что стареющие бейби-бумеры решают приобрести себе жилье получше.
Средний семейный доход в США составляет порядка $52 000 в год. Такой доход позволяет приобрести в рассрочку жилье средней ценовой категории или ниже по цене не более $200 000. Однако продажи таких домом в сентябре тоже побили исторический минимум. Домостроительным фирмам попросту выгоднее продавать меньше домов по большей цене, чем ориентироваться на массовый рынок.
Застройщики могут тратить больше времени на строительство более дорогих домов с дорогостоящими “изюминками” практически без каких-либо денежных потерь. Это позволяет им строить меньшее количество домой за больший период времени, после чего спокойно ждать уменьшенного (за счет сумасшедших цен, конечно) потока покупателей, способных приобрести такое жилье. Чтобы зарабатывать деньги, строительным фирмам не приходится строить как можно больше жилья за как можно более короткие сроки. Для развития массового рынка у них просто отсутствует стимул. Так что политика нулевой процентной ставки сыграла с рядовыми американцами злую шутку.
За последние четыре года на американском рынке недвижимости наблюдался небольшой отскок после мощного падения. Однако это ни на йоту не облегчило бремя простых американцев и не помогло восстановиться американской экономике. Более того, серьезных сдвигов в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Кратковременное оздоровление экономики произошло благодаря демографической ситуации, но никак не благодаря монетарной политике правительства США. Количественное смягчение и политика нулевой процентной ставки создали прекрасную почву для обманов и спекуляций вместо того, чтобы создать условия для направления инвестиций в развитие экономики и дать американцам достойные рабочие места, на которых они смогли бы позволить себе новое жилье.