toivo Владелец доли в общем имуществе имеет возможность свободно распоряжаться ею — продавать, обменивать, отдавать в залог. Но, в соответствии с законодательной нормой, прочие дольщики имеют право первенства на приобретение отчуждаемого имущества. Этот постулат применим не только к сделкам купли-продажи, но и обмена.
Как реализуется преимущественное право
Приняв решение о продаже или обмене доли, собственник обязан проинформировать о своих планах остальных участников общей собственности. Уведомление необходимо составить в письменной форме, конкретизировав существенные аспекты сделки – стоимость, готовность предоставить рассрочку и пр. Если речь идет об отчуждении недвижимости, дольщики могут воспользоваться преимущественным правом покупки в течение месяца, при продаже прочих вещей время на раздумье сокращается до десяти дней. Только по истечении этого срока, или в случае получения письменного отказа от сделки, продавец получает право подписывать соглашение с любым покупателем. Принципиальное условие: продажа должна быть осуществлена на аналогичных условиях. Если владелец доли сочтет нужным, к примеру, снизить цену, он снова должен будет сначала уведомить об этом прочих дольщиков.
И извещение, и отказ от права покупки приобщаются к заявлению о госрегистрации. Задача продавца значительно усложнится, если местонахождение кого-то из дольщиков неизвестно. В такой ситуации письмо о намерении придется направить почтой по последнему известному месту проживания съехавшего дольщика, а к заявлению в регистрирующие органы приложить еще и справку паспортного стола об отсутствии информации о его новом месте жительства. Уведомлять о выставлении объекта на продажу придется и вступивших в наследство родственников, ведь наряду с долей в праве собственности к ним перешло и преимущественное право.
Преимущественное право не применяется в отношении безвозмездной передачи – то есть при дарении. Иногда таким способом продавцы пытаются обойти нежелательную процедуру переговоров с прочими дольщиками. Однако сделки такого рода будут признаны незаконными.
Обращение взыскания на долю
Согласие участников долевой собственности не потребуется при передаче доли в залог. Как известно, в ситуации неплатежа по долговым обязательствам, на предмет залога может быть обращено взыскание. Если доля не может быть выделена в натуре, в том числе по причине несогласия прочих дольщиков, залогодержатель вправе настаивать на продаже доли участникам общей собственности по рыночной цене с зачетом вырученной суммы в погашение долга. Если же прочие собственники от покупки откажутся, кредитор может в судебном порядке требовать назначение даты публичного аукциона.
Восстановление права в судебном порядке
Если при продаже доли постороннему лицу выявлен факт несоблюдения законных формальностей, каждый из дольщиков в течение трех месяцев после совершения сделки может восстановить право в судебном порядке. Однако, для того чтобы подтвердить готовность принять на себя права и обязанности покупателя, ему придется не только обратиться в суд с соответствующим иском, но и разместить необходимую для покупки сумму на депозитном счете.