Нарек Авакян (Analyst) Всех приветствую на своем блоге! Пришло время поговорить об инвестициях. Кризис, как известно, время для вложений, так как на низком старте рынков в перспективе можно получить очень хорошую доходность. Однако чтобы эта инвестиция не стала убыточной необходимо тщательно оценить объект для вложений на предмет рискованности и потенциальной доходности. В данной статье я буду освещать в качестве инструмента для вложений – недвижимость. В уходящем году этот актив ругали все кому не лень и сейчас экономисты предсказывают совсем мутное будущее этому рынку. Я решил проанализировать текущую ситуацию по рынку и оценить возможные перспективы вложений в российскую недвижимость.
Действительно, если посмотреть на текущую конъюнктуру рынка, то картина получается довольно печальная. В долларовом выражении цены рухнули почти в 2 раза. Если в начале 2014 года в Москве невозможно было найти квартиру со стоимостью квадратного метра и в 7 тысяч долларов, то сейчас в спальных районах без проблем можно найти вторичку менее чем за 4 тыс. долларов за квадрат. Тем не менее, если посмотреть на цены, например, в 2002 году, то тогда квартиры стоили не больше 1.5 тыс. долларов за квадрат непосредственно в пределах МКАД. Похожая картина наблюдается также и по всей России. Поэтому, несмотря на то, что текущая конъюнктура рынка недвижимости в нашей стране откровенно говоря довольно печальная, тем не менее необходимо учитывать, что инвестиции в подобные активы дают ощутимый доход минимум на среднесрочную перспективу. Однако даже в кризис и даже на краткосрочный период можно получить весьма неплохой доход. Признаюсь честно, сам вложился в недвижимость, и пока меня все устраивает (детали раскрывать не стану, т.к. это моя личная инвестиция).
В принципе, этот способ заработка на недвижимости уже знаком многим. Речь идет о покупке на начальном этапе строительства – ведь чем дольше срок сдачи строительного объекта, тем дешевле цена квадратного метра. Например, в Подмосковье новые жилые комплексы, как правило, стоят на 40-45% дешевле вторичного жилья. Как минимум половину из этого потенциала выкупленная на стадии котлована квартира реализует. Учитывая, что в среднем срок строительства квартиры от начала непосредственной стройки до получения права собственности составляет не более 18 месяцев, минимальная доходность такого вложения составляет не менее 15% годовых. Учитывая, что недвижимость является реальным активом и на порядок меньше подвержена ценовой волатильности, нежели финансовые инструменты, этот показатель весьма неплохой. Для сравнения – даже нынешняя доходность государственных ОФЗ (наиболее надежный инструмент на рынке рублевого долга) не превышает и 10% годовых.
Однако не все так просто. Чтобы совершить успешную инвестицию в секторе недвижимости необходимо перед этим предпринять ряд подготовительных работ. В первую очередь, необходимо внимательно изучить конъюнктуру рынка и оценить перспективы, как минимум в том сегменте, в котором планируется покупка. Кроме того, критически важно правильно оценивать ликвидность приобретаемого жилья. Если просто совершить покупку коттеджа где-нибудь в Калужской области, где до ближайшего крупного населенного пункта больше сотни километров, то очевидно, что кроме как дачи для личного пользования никакого иного предназначения она не имеет. При этом надо еще учесть, для каких целей и на какие сроки приобретается эта недвижимость – если просто для личного пользования, то в этом случае лучше брать то что по душе, без особой оглядки на местоположение и прочие детали, однако если речь идет именно об инвестировании, то тут надо семь раз отмерить и один раз купить. Обо всем по порядку.
Одним из ключевых аспектов успешной сделки в сфере недвижимости является ее ликвидность. Если жилье ликвидное, то можно быть уверенными, что в нужный момент, когда рынок будет на подъеме и цены поднимутся до максимумов, его можно будет реализовать по очень выгодной стоимости. При этом понятие ликвидность в случае с недвижимостью гораздо более широкое, нежели в случае с тем или иным финансовым инструментом. Подразумевается целый комплекс факторов: близость крупных населенных пунктов, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, плотность близлежащей застройки, тип жилья, качество дома, район места нахождения и т.д. Все эти факторы и создают спрос на недвижимость в том или ином районе. Можно конечно доверить эту работу риэлторам, но только если не жалко заплатить серьезную комиссию. Однако самостоятельно это сделать тоже вполне возможно. При этом стоит помнить, что инвестиции во вторичную недвижимость значительно более сложны, поэтому для начинающих я рекомендую акцентировать внимание на строящиеся дома.
Далее, чтобы квартира росла в цене, на нее должен быть спрос. Спрос зависит от типа жилья. Если речь идет о жилье эконом-класса или о сегментах ниже бизнес-класса, то нужно ориентироваться на массовый спрос. В этом случае, спрос обеспечивается за счет интенсивной застройки – то есть такое жилье надо брать там, где идет активная плотная застройка. Там, где идет активная застройка с высокой долей вероятности можно ожидать стабильно высокий спрос за счет активного заселения района. Как минимум на краткосрочную перспективу будет возможность получить неплохую доходность. В таких районах цены на строящееся жилье в среднем растут на 30-35% от начала этапа строительства до выдачи ключей. После получения права собственности цена такого жилья вырастет еще на 5-7%. В итоге, всего за 1.5 года потенциально можно получить до 50% доходности от стоимости покупки, при том что речь идет о низкорискованном активе.
В случае, если речь идет о недвижимости бизнес-класса или вовсе об элитном жилье, то ситуация уже несколько иная. Во-первых, действуют другие факторы спроса – местоположение должно обладать высокой транспортной доступностью и одновременно быть рядом с природной зоной, где нет загрязненности воздуха и высокого шума улиц, как это бывает обычно в больших городах. Во-вторых, качество такого жилья должно быть на высочайшем уровне. Покупатели в этих сегментах очень требовательны в этих вопросах, т.к. чаще всего они приобретают жилье для себя. Если недвижимость соответствует этим критериям, то даже недостатки в плане местоположения или низкой транспортной доступности могут отойти на второй план.
Ну и, наконец, самое главное, что нужно сделать перед покупкой недвижимости – тщательно проанализировать рынок и оценить перспективы такого вложения. Лучше всего делать анализ комплексно – начиная от более масштабного к менее масштабному. Я всегда сначала оценивал конъюнктуру макроэкономики, потом, в зависимости от типа недвижимости, делал оценку ценовой конъюнктуры рынка в целом, потом делал анализ уже в региональном разрезе, ну и в конце анализировал все показатели в совокупности. Так можно наиболее точно оценить перспективность инвестиции и сократить возможные риски. При этом сам по себе процесс анализа данного рынка довольно сложный, об этом будет написано в следующих статьях.
Пока же на этом все. Надеюсь, что эта статья была для вас полезной, уважаемые читатели. В ближайшее время по вашим отзывам будут отобраны новые темы для публикаций. В конце хотел бы сделать пару выводов по данному материалу. Первое – недвижимость является одним из наиболее надежных активов и наиболее выгодным вложением средств в средне и долгосрочной перспективе. И второе – если речь идет о покупке жилья и прочей недвижимости на краткосрочную перспективу, то лучше всего это делать в строящемся объекте, которая может обеспечить потенциально высокую доходность (хотя и риски в данном случае будут несколько выше, чем при покупке готового жилья).