serjh87 В Москве не менее 70% жилья приобретается в кредит, в регионах ситуация отличается от столицы незначительно. Нередко ипотечное жилищное кредитование выделяют отдельно от остальных типов займов, как по условиям выдачи ссуды, так и по возникающим рискам (например, чаще происходят невыплаты или задержки платежей).
Особенности жилищного кредитования
Ипотечному жилищному кредиту присущи все риски, характерные для кредитования в целом. Однако имеется перечень особенностей, специфических рисков, что вынуждает проводить отдельные по разработке особых методов управления. Они тесно связаны с процедурой проведения ипотечной операции.
Рисунок 1. Ипотека - практически единственный вариант покупки жилья для многих граждан
Ипотека выдается на продолжительный срок с целью покупки или строительства жилья, а также приобретение земельных участков. В залог в обязательном порядке предоставляется приобретаемая или имеющаяся (ранее купленная) недвижимость. Помимо этого имеются и другие особенности, вынуждающие банки пристально следить за качеством управления рисками.
• Кредит носит долгосрочный характер, сроки кредитования начинаются от 10 лет.
• Применяются различные виды страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также объекта залога, позволяющие снизить риски кредитующих организаций.
• Необходимость привлечения оценщиков для определения стоимости залога, т.к. максимальная сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 2/3 от оценки.
• Наличие залоговой недвижимости, лучше, если это будет иной объект, купленный ранее, а не вновь приобретаемое жилье.
Высокая цена на квартиры и землю считается главной причиной особенного подхода к формированию фондов кредитования. Ипотека долгосрочна и требует немалых денежных средств, поэтому важно развитие надежной инфраструктуры ипотечного кредитования.
Благодаря разработке эффективных стандартов, применению особых типов страхования, достигается высокая ликвидность и относительная надежность ипотечных кредитов. При этом важна роль организации государственно-правовой защиты при регистрации жилья, передаваемого в залог, проведения достоверной оценки рисков, разработки определенных методик для привлечения денежных средств. Стоит отметить необходимость проведения подготовительных работ с объектом залога и будущим заемщиком.
С какими рисками связано ипотечное кредитование?
Из целой совокупности разнообразных рисков можно выделить те немногие, что влияют на ликвидность системы ипотечного кредитования в наибольшей степени. Степень их влияния, конечно, различна, как и методы устранения, но по значимости они примерно одинаковы.
Рисунок 2. Риски ипотечного жилищного кредита принято рассчитывать заранее
Так, одной из глобальных групп можно назвать региональные риски. Здесь играет роль не только устойчивость социальной, экономической и политической ситуации в стране. Для каждой отдельной области или края это показатель может меняться в зависимости от того, насколько стабильна в них ситуация, имеется ли риск введения чрезвычайного положения или проведения забастовок, возникновения военных конфликтов и стихийных бедствий.
Монетарные риски могут проявляться в случае кардинальных изменений в финансовой политике государства, касающейся денежно-кредитной системы, налогового направления и т.п. Сюда же можно отнести отказ правительства выполнять какие-либо обязательства по ряду фондовых инструментов и/или задержке в их исполнении.
Более контролируемые факторы обычно связаны с деяниями заемщика. Здесь учитывают не только риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов к нему. Банк может получить убытки и от следующих его действий:
• Досрочное погашение кредита. При пересчете процентов за пользование деньгами банк получает значительно меньшую прибыль.
• Невыплата страхового возмещения в случае порчи или утраты объекта залогового обеспечения. Процедура разбирательства со страховыми компаниями значительна по времени и требует дополнительных расходов на судебные издержки.
Все это кредитные риски. При этом причин возникшей ситуации может быть несколько. Это смена работы заемщиком, ее потеря, уменьшение уровня доходов, рождение ребенка, расторжение брака, наконец, сложная экономическая ситуация в стране.
Немаловажна роль рисков, связанных с потерей жизни или трудоспособности. Конечно, при оформлении кредита их страхуют в первую очередь, тем не менее, при возникновении ситуации, когда требуется обратиться к страховой компании за выплатой, договор может оказаться нарушенным. Даже задержка в выплате уже приводит к убыткам, т.к. проценты за пользование деньгами никто не заплатит.
Отдельно стоит вопрос досрочного погашения кредита. С одной стороны, государство при таком желании заемщика идет ему навстречу, запрещая кредиторам брать за это отдельно и проценты, и пени. С другой стороны, для банка, это означает немаленькие убытки, ведь по своим обязательствам придется платить столько, сколько предусмотрено договором с инвесторами.
Причин для досрочного погашения ипотеки может быть несколько:
• Смена места работы, в том числе, в связи с переездом в другой регион.
• Раздел имущества при разводе супругов или при разделении наследства.
• Переезд с расширением площади жилья, нередко оформляется еще одна ипотека на сумму доплаты за новую квартиру.
• Повторное кредитование в другом банке под меньший процент. В конкурентной банковской среде часто можно встретить подобные предложения, имеющие цель переманить к себе клиентов.
Перечисление можно продолжать, но и так понятно, что досрочно погашать ипотечный кредит заемщик решается при кардинальных изменениях в своей жизни. Предвидеть такие факторы на момент одобрения кредита банковские сотрудники не в состоянии.
Рисунок 3. Квартиру в новостройке проще взять в ипотеку
В целом, рынок ипотечного жилищного кредитования развивается активными темпами. К ипотеке присматривается все больше жителей регионов, растет законодательная база, что упрощает взаимодействие участников рынка. Все больше потенциальных заемщиков при планировании покупки предпочитают ипотечные кредиты другим формам приобретения.